Zaliczka w wysokości 20 procent to złoty standard utrzymywany przez wszystkie zasoby nieruchomości w historii. Mając mniej niż 20 procent, jesteś gotów zapłacić PMI - prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego - opłatę do kredytu hipotecznego co miesiąc bez żadnego innego powodu niż ochrona banku (nie ciebie), jeśli kiedykolwiek spłacisz swoje pożyczka.
PMI w końcu zanika (gdy masz już wystarczająco dużo kapitału własnego w domu, że posiadasz 20% jego kapitału - albo dlatego, że twój dom ma wzrosła wartość lub spłaciłeś pierwotną pożyczkę wystarczająco z biegiem lat), ale większość ludzi mówi, aby po prostu unikać to.
Wyobraźmy sobie Nicole i Jane, parę mieszkającą w Atlancie. Są najemcami, ale od jakiegoś czasu zastanawiają się i powoli oszczędzają na dom. Nie rozpoczęli żadnych poważnych poszukiwań - tylko kilka nocy przy winie i Zillow - ale udało im się odebrać 18 000 $ na zaliczkę. Niewiele w dolarach nieruchomości, ale ciężko pracowali, aby je uratować. Domy w okolicy, którą chcieliby kupić, wynoszą około 300 000 USD, a zatem 20 procent zaliczki wynosi 60 000 USD. Potrzebują jeszcze 42 000 USD.
Zastanawiają się nad przeprowadzką do tańszego mieszkania w mniej pożądanej dzielnicy niż obecnie. Mogliby z łatwością obniżyć czynsz za 2000 USD o połowę i bezboleśnie pozbawić 1000 USD miesięcznie - co by oznaczało otrzymaliby 60 000 $ zaliczki za 3,5 roku (wygodnie ignorujemy koszty zamknięcia, żeby coś powiedzieć tutaj, ale oto, co musisz o tym wiedzieć).
Trzy i pół roku. Nieźle. Ale Nicole i Jane nie spodziewali się, że przeprowadzając się do tańszego mieszkania w celu zaoszczędzenia pieniędzy, to fakt, że rynek mieszkaniowy w Atlancie nie będzie na nich czekać. Jeśli przejdziemy do trzech lub czterech lat od teraz, istnieje realne ryzyko, że domy w sąsiedztwie, na które patrzyły Nicole i Jane, w wysokości 300 tysięcy dolarów, mają teraz 400 tysięcy dolarów. Ich cel zaliczki - jakkolwiek wzniosły dla nich - nie wystarczy, aby uniknąć PMI, i mimo że są kupując więcej pieniędzy, ich miesięczny kredyt hipoteczny jest wyższy niż gdyby kupili ten sam dom trzy lata przed.
Koszt domu: $300,000
Zaliczka: $18,000
Całkowita pożyczka hipoteczna: $282,000
Koszt domu: $400,000
Zaliczka: $60,000
Całkowita pożyczka hipoteczna: $340,000
W międzyczasie przekazali właścicielowi 42 000 USD (zakładając, że ich czynsz 1000 USD nie wzrósł od ponad 3 lat), które mogli wykorzystać na spłatę długu hipotecznego.
Powiem stanowczo: nie twierdzę, że kupowanie przy spadku mniejszym niż 20 procent jest zawsze właściwe. To jest bardzo ryzykowne. Stawianie na rosnące wartości domów to po prostu - a hazard (po prostu zapytaj każdego, kto był właścicielem domu w 2008 roku). Koniecznie musisz omówić to z zaufanym ekspertem finansowym.
Ale dla początkujących nabywców domów ukryta jest mała prawda: jeśli rynek wyprzedza twoją umiejętność oszczędzania pieniędzy, nigdy nie będziesz mieć większej siły nabywczej niż teraz, bez względu na to, jak bardzo odejdź.