Podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu, odsetki, opłaty HOA - jeśli chodzi o miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, w głównej pożyczce nie brakuje towarzystwa. Mimo to niewiele z tych dodatkowych kosztów i wydatków czerpie tyle samo gniewu ze strony właściciela domu niż prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI.)
Jeśli niechętnie wydajesz dodatkowe środki na składkę PMI, prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie wymaga przedstawiania. Ale dla niewtajemniczonych, oto krótki przegląd: PMI jest wymagany przez pożyczkodawcę, jeśli pożyczkobiorca nie jest w stanie (lub nie chce) dokonać 20% zaliczki podczas korzystania konwencjonalny kredyt hipoteczny na spłatę domu (to samo dotyczy finansowania przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa, ale zasady i postanowienia różnić się). W świecie kredytów hipotecznych pożyczkodawcy wolą, aby pożyczkobiorcy zainwestowali tyle samo pieniędzy (lub kapitału własnego) w dom, więc prawdopodobieństwo ich niewypłacalności jest mniejsze. Jednak gdy nie jest to możliwe, a pożyczkodawca ma większość udziałów w domu, pożyczkodawca będzie tego wymagał kredytobiorca musi wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego w celu ochrony pożyczkodawcy na wypadek niewykonania zobowiązania i wykluczenie.
Krótko mówiąc, PMI chroni pożyczkodawcę - na koszt pożyczkobiorcy - i pozostaje na pożyczce, dopóki kapitał własny pożyczkobiorcy w domu nie osiągnie 20%. Koszt nie jest dokładną zmianą, albo: składki zwykle wahają się od 30-70 USD miesięcznie za każde pożyczone 100 000 USD, w zależności od kwoty zaliczki i zdolności kredytowej kredytobiorcy. Co więcej, właściciele domów nie mają wpływu na wybór firmy hipotecznej i nie mogą negocjować stawki. Dodając zniewagę do obrażeń, jest bez gwarancji że składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego zapłacone w 2018 r. i później będą podlegały odliczeniu od podatku.
Jest jednak druga strona: PMI pozwala kupującym o skromnym bankrollu skorzystać z dzisiejszych niskich oprocentowania kredytów hipotecznych (obecnie w niskim 4% zakresie) w porównaniu do stawek 10% plus w latach 80.). Ponadto PMI można całkowicie wyeliminować z raty kredytu hipotecznego, jeśli jest „przyprawiany” przez co najmniej 12 miesięcy, oraz stosunek kredytu do wartości (LTV) nie jest wyższy niż 80% (czytaj: Kredytobiorca ma co najmniej 20 procent kapitału własnego w Dom). Wszystko to pod warunkiem, że pożyczka ma dobrą opinię.
To prowadzi nas do błędu, który prawdopodobnie popełnią kupujący po raz pierwszy: nieprzestrzeganie wskaźnika LTV (można to obliczyć, dzieląc saldo kredytu przez szacowaną wartość domu). Zdobądź to: pożyczkodawcy nie są wymagane przez prawo (a dokładniej, Ustawa o ochronie domów), aby automatycznie rozwiązać PMI dla tradycyjnej pożyczki, dopóki LTV pożyczkobiorcy nie osiągnie 78% (na podstawie pierwotnej oszacowanej wartości lub ceny sprzedaży, w zależności od tego, która wartość jest niższa). Jednak zgodnie z tym samym aktem możesz poprosić na piśmie o usunięcie PMI, gdy LTV osiągnie 80%.
Więc o co chodzi? Rozwalmy kilka liczb. Załóżmy, że kupujesz dom jutro za 215 600 USD (obecna mediana wartości domu w Stanach Zjednoczonych, według Zillow). Zmniejszasz o 5% (lub 10 780 USD), co daje ci pożyczkę w wysokości 204 820 USD. Aby złożyć wniosek o obniżenie wskaźnika PMI na poziomie 20% kapitału własnego, musisz spłacić kwotę główną do 163 856 USD (kwota pożyczki pomnożona przez 0,8). Rzut oka na Harmonogram amortyzacji na 30-letnią pożyczkę z 4% oprocentowaniem pokazuje, że w grudniu 2027 r. osiągniesz 80% LTV. Ale pożyczkodawca nie musi anulować polisy do września 2028 r., Kiedy osiągniesz LTV w wysokości 78 procent (159 759,60 USD). Oznacza to, że możesz dokonywać niepotrzebnych płatności PMI przez prawie rok - marnując w górę 1300 USD - jeśli nie zażądasz usunięcia PMI.
Nawet jeśli ustawisz alarm na grudzień 2027 r., Dziewięć lat to długi czas oczekiwania - i dłuższy czas na zapłatę. Dla właścicieli domów szukających skrótu, Amin Taghavi, planista kredytów hipotecznych w Rock Hill Financial w Narberth w Pensylwanii ma kilka rad. „Odrób pracę domową” - mówi. „Po zapłaceniu PMI przez cały rok, sprawdź, za co porównywalne nieruchomości sprzedają się w Twojej okolicy, a jeśli uważasz, że wartość Twojego domu wzrosła wystarczająco, aby uzyskać 20 procent kapitału, poprosić o ponowną ocenę. ”Oznacza to, że rzeczoznawca (wybrany przez pożyczkodawcę) odwiedzi Twój dom, aby ustalić jego obecny rynek wartość; koszt usługi wynosi od 450 do 600 USD, w zależności od lokalizacji. Ponowna ocena może również przynieść korzyści właścicielom domów, którzy dokonali znacznych ulepszeń w swoim domu od pierwszej daty zakupu. Chociaż na usługę trzeba zebrać setki dolarów, warto zaoszczędzić jakie potencjalne tysiące dolarów w PMI w ciągu dodatkowych ośmiu lat płatności, które przyniosą Ci do 20% kapitału własnego.
Innym sposobem na szybkie przejście do ostatecznej płatności PMI jest refinansowanie (uzyskanie innej hipoteki z niższą stopą procentową raz masz więcej kapitału własnego w domu), ale biorąc pod uwagę koszty zamknięcia i powoli rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, staje się to coraz mniej opłacalne opcja. Zamiast tego Jeremy Durkin, starszy konsultant ds. Kredytów hipotecznych Trójząb hipoteczny w Filadelfii w Pensylwanii sugeruje, że właściciele domów po prostu naliczają dodatkowe 200 lub 300 USD na spłatę kredytu hipotecznego co miesiąc na spłatę kwoty głównej. Strategia, która jest jednocześnie niezawodna i skuteczna? Sprzedany.
Zanim spakujesz mosiężne elementy wyposażenia, akcenty z lastryko i makrame, poświęć trochę czasu, aby się zakraść podgląd tego, co mówią eksperci od nieruchomości, to najpopularniejsze domowe trendy, w których będziemy sprawdzać nasze listy 2020.
Sarah Magnuson
18 grudnia 2019 r