Kiedy byłem w proces zakupu mojego domu w Los Angeles wraz z mężem zdecydowaliśmy, że każda złożona przez nas oferta musi iść w parze z przypadkami. Potrzebowaliśmy wystarczająco dużo czasu, aby wykonać inspekcja, dokonaj oceny i uzyskaj nasze pożyczka zatwierdzona.
Nie każdy kupujący składa ofertę na dom z nieprzewidzianymi warunkami i nie każdy sprzedawca zaakceptuje nieprzewidziane wydatki związane z ich ofertą. To zależy od tego, gdzie mieszkasz (na przykład oferty warunkowe są bardzo rzadkie w Nowym Jorku, podczas gdy dość powszechne w Kalifornii) i od tego, jak gorący jest rynek.
Możesz także przeglądać witryny z listami i zauważać etykiety takie jak „oczekujące” i „warunkowe” i zastanawiać się, co one oznaczają, jaka jest różnica i co to oznacza dla Ciebie, potencjalnego nabywcy. Pozwól mi wyjaśnić.
Gdy oferta jest warunkowa, oznacza to w zasadzie: „Oferuję ci pewną sumę pieniędzy na twój dom, jeśli nieruchomości, a transakcja w ogóle spełnia określone warunki ”. I to jest zawarte w umowie między kupującym i sprzedawca.
Nabywca (zwykle) ma ograniczony czas na upewnienie się, że ich ewentualność została spełniona w celu ich usunięcia lub spełnienia. W tym czasie lista jest zazwyczaj nadal aktywna (inaczej ludzie mogą nadal składać oferty w domu) - ale nie zawsze. Po sprawdzeniu wszystkich nieprzewidzianych okoliczności oferta zmienia się z oznaczania jako „warunkowa” na „oczekująca” w dniu większość witryn Multiple Listing Service (MLS) (możesz zauważyć także inne sformułowania, a my przejdziemy do tego w sec!).
Istnieją cztery rodzaje nieprzewidzianych okoliczności. Pierwsze trzy są najczęstsze: przypadek fizyczny (an inspekcja domu, co zwykle wykonuje profesjonalista), ocenaoraz zatwierdzenie pożyczki.
Ramy czasowe nieprzewidzianych okoliczności różnią się w zależności od stanu, ale na przykład w Kalifornii standard ramy czasowe na wypadek ryzyka fizycznego i oceny wynoszą 17 dni, natomiast na wypadek pożyczki - zwykle 21 dni.
Czwarty to nieprzewidziany przypadek sprzedaży: wtedy kupujący musi sprzedać swoją własność, aby kupić obecną. Jak możesz sobie wyobrazić, trudniej jest ustalić limit czasu dla tego drugiego.
Według agenta Lindsay Barton Barrett z Douglas Elliman, sprzedawca może również nalegać na swój własny przypadek: sprzedadzą swój dom tylko wtedy, gdy znajdą nieruchomość do przeprowadzki lub zakupu. Nie jest to jednak zbyt częste, ponieważ czas transakcji jest w powietrzu, a kupujący zazwyczaj wolą bardziej usprawniony proces, który się nie przeciąga.
Oznacza to, że sprzedawca przyjął ofertę na nieprzewidziane wydatki. Jednak podczas gdy kupujący pracuje nad ich spełnieniem (tj. Planowaniem inspekcji lub oceną), sprzedawca może pozwalać ludziom oglądać dom, a także składać oferty.
Gdy sprzedawca zaakceptuje ofertę warunkową, nie będzie mógł już pokazywać swojego domu ani akceptować ofert. Zasadniczo: kupujący nałożył na niego pierścionek i tyle. Sprzedawcy zazwyczaj nie wybierają tego rodzaju etykiet awaryjnych, ponieważ może to postawić ich w trudnej sytuacji wykrywaj, jeśli kupujący uważa, że jeden lub więcej z nich nie jest spełniony, i decyduje się wycofać na zewnątrz. Sprzedawca musiałby następnie wprowadzić dom z powrotem na rynek i zacząć od nowa.
Kupujący ma termin na nieprzewidziane wydatki i musi go dotrzymać. Jeśli kupujący nie jest w stanie rozwiązać nieprzewidzianych okoliczności w ramach czasowych dla każdej umowy, musi albo przejść do aktualnej oferty, albo utracić swoją wpłata pieniężna. Jeśli kupujący przekroczy swój termin, agent sprzedającego będzie musiał dostarczyć mu wezwanie do wykonania powiadomienia, które zmusza kupującego do podjęcia decyzji w ciągu 48-72 godzin.
Jednak nawet jeśli sprzedawca może nadal pokazywać swój dom i przyjmować oferty, to zdecydowanie nie mogą anulować trwającego procesu zakupu przy użyciu bieżącej oferty, gdy jest ona warunkowa - bez względu na to co.
Posiadanie nieprzewidzianych okoliczności zwykle chroni kupującego i pozwala mu wyjść z transakcji w przypadku nieoczekiwanego zdarzenia. Na przykład kupujący może dowiedzieć się, że dach reklamowany jako „nowy” ma w rzeczywistości 40 lat i wymaga wymiany. Byłoby to objęte „fizyczną” nieprzewidzianą sytuacją, a kupujący może wycofać się na podstawie umowy (jeśli powiadomi sprzedawcę i agenta na czas).
A może w rodzinie kupującego nastąpił nagły wypadek, w wyniku którego pieniądze nie były już potrzebne na zakup domu lub być w stanie spłacić kredyt hipoteczny - dlatego kupujący nie kwalifikuje się do pożyczki, co oznacza, że jeden z warunków nie zostanie spełniony. Kupujący miałby możliwość wyjścia z umowy.
Podczas rozmowy z Los Angeles Kompas agent nieruchomości Leslie Marquez, mówi Apartment Therapy, że kupujący mogą pominąć nieprzewidziane wydatki, ale nie zaleca kupujących po raz pierwszy. Jednak kupujący mogą osłodzić ofertę, skracając nieprzewidziane ramy czasowe.
Zamiast 17 dni na wypadek sytuacji fizycznej i oceny, kupujący może zaoferować na przykład 12 dni. Lub zamiast 21-dniowego warunku dotyczącego zatwierdzenia pożyczki, kupujący może negocjować 18 dni.
Jednak tworzenie mniejszego okna jest ryzykowne, ponieważ przydzielony czas liczy weekendy i święta - i zależysz od grupy różnych osób, które dostarczają wyniki, które będą miały wpływ na proces decyzyjny.
Zaufaj mi, nawet prosta inspekcja domu oznacza duży stos papierów, które trzeba będzie adnotować, linia po linii. Czy będziesz mógł od razu zarezerwować inspektora? Czy oficer pożyczki będzie w stanie wystarczająco szybko uporządkować finanse?
To oczywiste, że sprzedawca chętnie pozbyłby się nieprzewidzianych okoliczności - to mniejsze ryzyko dla im, a skierowanie oferty bezpośrednio do oczekującej przyspiesza proces. Jednak w wielu stanach kupujący uwzględniają nieprzewidziane wydatki w swoich ofertach. Ale jeśli jedno z ryzyk kupującego czeka na jego nieruchomość, aby najpierw sprzedać, wtedy mogą spodziewać się, że sprzedawca będzie mniej skłonny zgodzić się na tę umowę. Zwłaszcza jeśli sprzedawca ma inne oferty, które są mniej skomplikowane i czasochłonne.
Na niektórych rynkach oferty powiązane z przypadkami są rzadkie. Barrett mówi Apartment Therapy: „Nawet na obecnym powolnym rynku w Nowym Jorku sprzedawca lub kupujący niezwykle rzadko zgadzają się na warunkową umowę”.
Gdy tylko wszystkie nieprzewidziane wydatki zostaną usunięte, a wszystko, co pozostaje w procesie zakupu domu, zamyka formalności, oznacza to, że dom jest „w toku”.
Tak to właściwie brzmi. Sprzedaż jest w toku, ale sprzedawca przyjmuje oferty rezerwowe * tylko * na wypadek, gdyby coś się jakoś nie udało.
Oznacza to, że pomimo tego, że nieprzewidziane wydatki zostały usunięte, a dom jest technicznie w toku escrow, sprzedawca nadal może pokazywać swój dom i akceptować więcej ofert.
Jeśli jednak kupujący i sprzedawca nie zgodzą się na jakiekolwiek nieprzewidziane wydatki, dom może przejść bezpośrednio do oczekującej sprzedaży.
Wszystko zależy od umowy między kupującym a sprzedającym. Jeśli w umowie jest napisane „Warunkowe: Kontynuuj pokazywanie”, wówczas sprzedawca może zaakceptować więcej ofert.
A czasem oferty warunkowe nie kończą się sukcesem, więc zdecydowanie nie jest daremna misja, jeśli masz serce w domu, który jest wymieniony jako kontyngent. Jeśli przeglądasz MLS, powinieneś zobaczyć domy oznaczone jako takie. Będziesz mógł złożyć ofertę rezerwową (która wymaga złożenia poważnej wpłaty).
Jeśli nie możesz złożyć oferty na aukcji, może ona brzmieć „Kontyngent: Brak programu / Bez kick-out”. I nigdy boli aby twój agent wyciągnął rękę i sprawdził, co się dzieje z domem. Może się wydawać, że jest w czyśćcu, ale nigdy nie wiadomo.
Marquez mówi, że nie zdarza się to często na gorącym rynku: „Każdy chce, żeby wszystko poszło płynnie, a szczególnie na bardzo gorącym rynku… nie widać wielu przypadkowych lub oczekujących ofert przez. Zwykle kupujący i sprzedający coś wymyślą, nawet jeśli kupujący twierdzi, że co najmniej jeden z ich standardów nie jest spełniony. ”
Na przykład w moim przypadku okazało się, że nasz wymarzony dom miał poważne problemy z fundamentami, które nie zostały ujawnione. Nasz agent skontaktował się z agentem sprzedawcy i zaproponował obejście: Sprzedawca obniża cenę lub oferuje kredyt (lub połączenie obu). Sprzedawca ostatecznie się zgodził i spotkaliśmy się w połowie drogi.
Oczywiście nie zawsze tak jest. Chociaż trudno jest dokładnie ustalić, ile ofert warunkowych lub oczekujących przypada każdego roku, Raporty HomeGo liczba nieudanych sprzedaży domów wzrosła z 1,3 procent do 4,3 procent wszystkich wymienionych nieruchomości w ostatnie dwa lata (choć nie określa to, czy nieruchomości zostały wymienione jako warunkowe czy w oczekiwaniu).
Wszystko zależy od tego, jak długo trwa proces depozytu i uzgodnione ramy czasowe, ale możesz (zwykle) oczekiwać, że dom przejdzie z kontyngentu do oczekującego w ciągu około dziewięciu dni.
Według Marqueza, jeśli pracujesz ze standardowym depozytem 30-dniowym, mniej więcej czekasz na ewentualność usunięcia. Najdłuższym przypadkiem jest zatwierdzenie pożyczki (21 dni). Po zatwierdzeniu pożyczki pozostawia to dziewięć dni do zamknięcia domu.
Jednak liczba ta może wzrosnąć, jeśli jest to 45-dniowy depozyt - lub może spaść, jeśli kupujący i sprzedający wybiorą zamknięcie na 14 lub 21 dni (te są rzadsze i najczęściej zarezerwowane zarówno dla supersezonowych nabywców, jak i inwestorów, którzy mają mniej do stracenia, planują rzucić dom lub obie).
Skończyło się na 14-dniowych nieprzewidzianych sytuacjach fizycznych i wycenie oraz 21-dniowych nieprzewidzianych kredytach w mojej ofercie i nie zamierzam kłamać: to było stresujące. Dzwoniłem do inspektorów i zostawiałem wiadomości, upewniając się, że mam dwóch dyżurujących kontrolerów na wezwanie w najgorszym przypadku.
Byłem przyklejony do telefonu na wypadek, gdyby mój oficer pożyczki zadzwonił i potrzebował więcej papierkowej roboty (na szczęście było skaner, do którego mogłem się wymknąć w pracy, aby terminowo przesłać zeznania podatkowe i wyciągi bankowe moda).
Zanim spakujesz mosiężne elementy wyposażenia, akcenty lastryko i makrame, poświęć trochę czasu, aby się zakraść podgląd tego, co mówią eksperci od nieruchomości, to najpopularniejsze domowe trendy, w których będziemy sprawdzać nasze listy 2020.
Sarah Magnuson
18 grudnia 2019 r
