Kupno domu to nie to samo, co kupno pary butów czy nawet samochodu. Zamiast po prostu pokazać się z pieniędzmi, proces zakupu nieruchomości jest transakcją prawną, a także transakcją finansową, a jej ukończenie zajmuje tygodnie, jeśli nie miesiące. Ale kiedy znajdziesz miejsce, które możesz nazwać swoim własnym, zdecydowanie warto poczekać.
Skorzystaj z tego harmonogramu zakupu domu, aby wiedzieć, czego się spodziewać na każdym etapie i mniej więcej, ile czasu zajmie Ci dotarcie na miejsce. Może się to wydawać zniechęcające (zwłaszcza, gdy starasz się nie błyszczeć oczami na wzmiankę o takich słowach jak „escrow” i „PMI”), ale udało ci się.
Zanim rozpoczniesz proces poszukiwania domu, ważne jest, aby dobrze zorientować się, na jaki dom możesz sobie pozwolić. Ekspert finansowy i autor Dave'a Ramseya zaleca pomnożenie miesięcznej pensji na rękę przez 25 procent, aby określić, jaka powinna być maksymalna spłata kredytu hipotecznego. Następnie możesz użyć a
kalkulator hipoteczny aby określić cenę domu na boisku, która utrzyma miesięczną opłatę poniżej tej kwoty.
Kiedy już wiesz, na co Cię stać, zacznij ograniczać swoje możliwości. Poświęć trochę czasu na poznanie dzielnic, które rozważasz: przeszukaj szkoły i usługi miejskie, i przejeżdżaj przez nie o różnych porach dnia i nocy, aby przekonać się, czy naprawdę chcesz żyć Tam. Czy czujesz się bezpiecznie spacerując po okolicy? Jak daleko jest do najbliższych sklepów i restauracji i jakie to dla Ciebie ma znaczenie?
Przy okazji poświęć trochę czasu na wyszukiwanie w Internecie najnowszych sprzedaży domów w obszarach, które rozważasz, aby zorientować się, czy domy mieszczą się w Twoim przedziale cenowym.
Zanim zaczniesz współpracować z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i poważnie szukać domu, powinieneś znaleźć pożyczkodawcę hipotecznego i uzyskać wstępną zgodę na kredyt hipoteczny. Pokazuje Twojemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami i sprzedawcom, że masz kwalifikacje do zakupu domu, i upewnia się, że znasz przedział cenowy, którego powinieneś szukać. Na konkurencyjnym rynku wielu sprzedawców nie rozważy oferty bez pisma od pożyczkodawcy zapewniającego, że potencjalny nabywca będzie kwalifikował się do kredytu hipotecznego.
„Wiele osób kupujących dom po raz pierwszy zacznie oglądać nieruchomości przed rozmową z pożyczkodawcą, ale jest to ogromna nie, nie” – mówi Colin McDonald, licencjonowany agent nieruchomości w Berkshire Hathaway HomeServices Blake w Delmar, Nowy Jork. „Większość pośredników w obrocie nieruchomościami lub sprzedawców nie zacznie pokazywać domów kupującym, dopóki nie porozmawiają z pożyczkodawcą i nie przedstawią listu kwalifikacyjnego”.
McDonald zaleca współpracę z lokalnym pożyczkodawcą, a nie z pożyczkodawcą internetowym lub nielokalnym, nawet jeśli pożyczkodawca internetowy oferuje lepszą stawkę. „Współpraca z lokalnym pożyczkodawcą, który zna lokalny rynek, gwarantuje płynną transakcję aż do zamknięcia” – mówi. „Lokalni pożyczkodawcy są zazwyczaj łatwiej dostępni dla swoich klientów, a wielu lokalnych pożyczkodawców dorównuje stawkom oferowanym przez ich konkurencję”.
Kiedy znajdziesz lokalnego pożyczkodawcę, będziesz musiał przesłać swoje dane finansowe, aby je otrzymać wstępnie zatwierdzone, w tym formularze podatkowe i W-2, ostatnie odcinki wypłat, oszczędności, konta emerytalne i zadłużenie obowiązki. Po przejrzeniu wszystkich tych informacji pożyczkodawca poinformuje Cię o wielkości kredytu hipotecznego, do którego możesz się kwalifikować, i dostarczy list potwierdzający, że masz wstępne kwalifikacje. W międzyczasie śledź wszystkie formularze finansowe i dodawaj do pliku nowe odcinki wypłat i wyciągi bankowe, ponieważ będą Ci ponownie potrzebne. Ten list zatwierdzający zwykle wygasa po 60 lub 90 dniach, więc jeśli nie znalazłeś domu przed jego wygaśnięciem, będziesz musiał po prostu ponownie złożyć dokumenty.
Możesz kupić dom bez pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale naprawdę nie ma powodu, aby to robić. Ponieważ w większości przypadków sprzedawca domu płaci prowizję od nieruchomości. Jako kupujący nie masz więc nic do stracenia. (Niektóre agencje nieruchomości pobierają od kupujących opłaty; jeśli nie chcesz płacić za ich usługi, poszukaj pośrednika w handlu nieruchomościami, który pobiera opłaty wyłącznie od sprzedawców.) I posiadanie pośrednika w obrocie nieruchomościami po swojej stronie może pomóc Ci we wszystkich tajnikach zakupu domu, co może być mylące.
„Nie warto podejmować tej inwestycji bez kogoś, kto zna rynek, okolicę, lokalne trendy, specyfikę wartości i jak kierować tym procesem” – mówi George Lawton, licencjonowany agent nieruchomości w RE/MAX Over the Mountain w USA Birmingham, AL. „Pośrednik w obrocie nieruchomościami, który jest Twoim adwokatem i dba o Twoje potrzeby, może uprościć ten proces i sprawić, że stanie się on przyjemny. Ale nie zatrudniaj po prostu mamy sąsiada, która pracuje na pół etatu za świąteczne pieniądze. Przeprowadź wywiad z kilkoma osobami, które są polecane przez znajomych i rodzinę i zobacz, z kim czujesz się najlepiej. Być może pracujecie razem miesiącami i chcesz, żeby to był dobry związek.
Po wybraniu pośrednika w handlu nieruchomościami rozpocznij poważne poszukiwania nowego domu. Twój agent nieruchomości znajdzie nieruchomości, które jego zdaniem mogą Ci się spodobać, ale możesz też wyszukiwać je samodzielnie. Sprawdź oferty internetowe, jedź i szukaj znaków na podwórkach oraz pytaj, aby dowiedzieć się o domach, które mogą być dostępne w wybranych dzielnicach. Na rynku sprzedającego, gdzie dostępne nieruchomości mogą być ograniczone, spróbuj wyczerpać wszystkie opcje – nie tylko Trulia, Zillow i cokolwiek innego, co prześle Ci pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Kiedy znajdziesz dom, którego szukasz – a tak się stanie – czas złożyć ofertę. Porozmawiaj ze swoim agentem o odpowiedniej cenie do zaoferowania; często zdarza się, że pierwsza oferta jest niższa od podanej ceny, ale na bardzo konkurencyjnym rynku może być konieczne zaoferowanie ceny wywoławczej lub nawet wyższej. Twój agent nieruchomości może pomóc Ci to ocenić i często może dowiedzieć się, jak duża jest konkurencja w przypadku danego domu.
Kiedy złożysz ofertę mieszczącą się w Twoim budżecie, Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami przygotuje dla Ciebie dokumenty do podpisania i prześle je, wraz z listem potwierdzającym zgodę i poważnymi pieniędzmi, czyli depozytem w dobrej wierze w wysokości około 1 procent zakupu cena. Wszystko to zwykle dzieje się szybko, szczególnie jeśli tą samą nieruchomością interesują się inni nabywcy.
Zwykle sprzedawca będzie miał około 24 godzin na udzielenie odpowiedzi na Twoją ofertę i w większości przypadków odrzuci Twoje pierwotne warunki. Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami może pomóc Ci w procesie negocjacji.
Jeśli Ty i sprzedawca nie jesteście w stanie uzgodnić ceny, daty zamknięcia i innych warunków, bądź gotowy kontynuować wyszukiwanie. Jeśli jednak dojdziesz do porozumienia ze sprzedawcą, oboje podpiszecie umowę i rozpocznie się proces zakupu.
Kiedy już będziesz mieć podpisaną umowę, natychmiast powiadom o tym swojego pożyczkodawcę hipotecznego. W ten sposób możesz zablokować aktualne oprocentowanie kredytu hipotecznego, a on lub ona może rozpocząć przetwarzanie Twojego kredytu hipotecznego.
W trakcie całego procesu Twój pożyczkodawca hipoteczny prawdopodobnie poprosi Cię o różne dokumenty, takie jak zaktualizowane odcinki wypłaty, bieżący podatek dokumentację i inne elementy, które mogły ulec zmianie od czasu wstępnej zgody, a także informacje na temat polisy ubezpieczenia domu, którą planujesz zakup. Staraj się odpowiadać tak szybko i dokładnie, jak to możliwe, przekazując potrzebne informacje tak szybko, jak to możliwe. Twoja terminowość pomoże szybciej przeprowadzić pożyczkę przez proces i pomoże zapewnić terminowe zamknięcie.
Większość umów sprzedaży domu daje kupującemu około 10 dni na dokonanie inspekcji domu. Jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny na zakup domu, Twój pożyczkodawca prawdopodobnie będzie wymagał skorzystania z usług certyfikowanego inspektora ds. domów. (Nawet jeśli inspekcja domu nie jest wymagana, najlepiej ją przeprowadzić, aby mieć pewność, że nie kupujesz domu pełnego kosztownych problemów.)
Inspektor przedstawi szczegółowy raport na temat wszystkiego, co można naprawić w domu. Niektóre elementy mogą nie być wielkim problemem, ale niektóre mogą wymagać kosztownych lub ważnych napraw, takich jak konieczność zakupu nowego dachu lub systemu HVAC. Ty i Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami możecie poprosić sprzedawcę o dokonanie pewnych napraw, a sprzedawca będzie miał kilka dni na poinformowanie Cię, czy jest skłonny wprowadzić zmiany lub obniżyć cenę domu. Jeśli kontrola wykaże poważne problemy, takie jak termity lub niestabilny fundament, może to być sposób na odstąpienie od umowy sprzedaży.
Zanim pożyczkodawca zamknie pożyczkę, będzie chciał upewnić się, że dom jest ubezpieczony. Znajdź ubezpieczyciela domu – być może tę samą firmę, która ubezpiecza Twój samochód – i poproś o polisę właściciela domu. Przekaż pożyczkodawcy wszystkie informacje.
Wybierz także prawnika zamykającego umowę lub poproś pośrednika o rekomendację. Adwokat upewni się, że masz wyraźny tytuł własności do nieruchomości i że wszystkie umowy są odpowiednie. Twój prawnik wyznaczy ostateczny termin i możesz zacząć się pakować.
Gratulacje, udało Ci się! W dniu zamknięcia Twój zespół (czyli Ty, Twój pośrednik w handlu nieruchomościami, pożyczkodawca i prawnik) spotka się ze sprzedawcami i ich prawnikiem, aby uczynić wszystko oficjalnym. Twój pożyczkodawca lub prawnik poinformuje Cię z wyprzedzeniem o całkowitej kwocie pieniędzy, którą będziesz musiał przynieść na spotkanie zamykające w celu pokrycia zaliczki lub wszelkich kosztów zamknięcia. Przynieś tę kwotę w formie czeku kasjerskiego, a następnie usiądź wygodnie i przygotuj się do podpisywania swojego imienia i nazwiska – w kółko.
Do podpisania będzie mnóstwo dokumentów, ale Twój prawnik przeprowadzi Cię przez każdy z nich i wyjaśni jego znaczenie. (A jeśli nie, nie bój się zapytać, czy coś wydaje się mylące lub niepotrzebne!)
Kiedy wszystko się skończy – co może zająć kilka godzin, więc zaplanuj dzień wolny od pracy – jesteś właścicielem domu. W zależności od umowy możesz otrzymać klucze i móc się wprowadzić tego samego dnia. Niektóre hrabstwa nie pozwolą Ci się wprowadzić, dopóki tytuł nie zostanie zarejestrowany przez władze lokalne, co może zająć kilka dni, ale Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien znać to prawo i poinformuj Cię o tym wcześniej, jeśli tak się stanie.
W tym momencie nadszedł czas, aby zacząć urządzać swój własny dom.
CZYTAJ TERAZ
CZYTAJ TERAZ
CZYTAJ TERAZ
CZYTAJ TERAZ
CZYTAJ TERAZ
CZYTAJ TERAZ
Śledź House Beautiful na Instagrama.
