Przepisy dotyczące ujawniania informacji o nieruchomościach napiętnowanych w mieszkaniach

Pełny wywiad z Erikiem Goldmanem znajduje się w drugim sezonie, odcinku 2 podcastu o nawiedzonym domu House Beautiful, Ciemny Dom. Posłuchaj odcinka Tutaj.

Chociaż stanowe przepisy dotyczące ujawniania informacji różnią się znacznie w poszczególnych stanach, większość ludzi zgadza się, że pewne kwestie powinny być standardową praktyką sprzedaż domu: należy ujawnić, czy farba na bazie ołowiu znajduje się na przykład na nieruchomości wybudowanej przed 1978 r. oraz czy w pewnym stopniu informacji na temat historii napraw jest powszechnym zjawiskiem we wszystkich stanach, podobnie jak oczywiste uszkodzenia fizyczne, które mogą potencjalnie wystąpić niebezpieczny. Co jednak w sytuacji, gdy na nieruchomości dzieje się coś złego? nie zostawić fizyczny ślad?

W terminologii nieruchomości, a napiętnowana własność definiuje się jako nieruchomość, której charakter lub stan uległ zmianie i w związku z tym istnieje ryzyko odrzucenia przez najemców i nabywców, którzy uznają ją za wadliwą psychicznie lub emocjonalnie. Do najczęstszych wydarzeń stygmatyzujących zalicza się morderstwo, brutalne przestępstwo lub śmierć. Więc czy ktoś

wierzy w duchy lub uwięzioną energię w jakimkolwiek dosłownym tego słowa znaczeniu, złe wibracje mają znaczenie, a nieruchomość może być nawiedzana przez złą reputację. W zależności od kilku czynników takie obiekty mogą być prawnie zobowiązane do ujawnienia tej reputacji.

Fakt, że wprowadzono przepisy mające na celu rozwiązanie kwestii napiętnowanych nieruchomości oraz sposobu, w jaki należy z nimi postępować, sugeruje, że społeczeństwo robi dbać o reputację nieruchomości. Rozmawialiśmy więc z prawnikiem i profesorem Erikiem Goldmanem z Uniwersytetu Santa Clara, aby nieco bliżej rozwinąć tę koncepcję. Poniżej znajdziesz więcej informacji na temat własności napiętnowanych oraz przepisów dotyczących ujawniania informacji.

Przepisy dotyczące ujawniania informacji mieszkaniowych

Przepisy dotyczące ujawniania informacji na temat miejsca zamieszkania są bardzo skomplikowanym obszarem prawa – być może dlatego, że bardzo różnią się w zależności od stanu. W niektórych stanach sprzedawca jest zobowiązany do ujawnienia informacji niezależnie od tego, czy kupujący kiedykolwiek o to poprosi, a nawet jeśli miała miejsce inspekcja nieruchomości. Na przykład na Alasce agent wystawiający ofertę „musi ujawnić wszelkie znane morderstwa lub samobójstwa, które miały miejsce w ciągu ostatniego roku. Jeżeli agent nie jest tego świadomy, nie ponosi on odpowiedzialności.” Tymczasem w Maine „agent potrzebowałby pisemnej zgody sprzedawcy na ujawnienie informacji kupującemu, jeśli o to poprosi”, a w Montanie prawo stanowe „zabrania agentowi ujawniania samobójstw i przestępstw” – twierdzi Spaulding Decon, usługa odkażania obejmująca miejsca zbrodni, gromadzenie i sprzątanie laboratoriów metamfetaminy. Rzeczywiście, państwowe przepisy dotyczące ujawniania informacji często są ze sobą sprzeczne.

„Myślę, że jest to właściwie odzwierciedlenie torturowanego charakteru opinii”, które pojawiają się w napiętnowanych sprawach dotyczących własności, zastanawia się Goldman. „Sędziowie nie zawsze są zgodni co do tego, co należy ujawnić. Organy ustawodawcze stanowe przyjęły przepisy stanowiące, że w niektórych sytuacjach należy ujawniać informacje lub w sytuacjach, gdy nie ma takiego obowiązku, a te przepisy również nie są zharmonizowane. Rzeczywistość jest więc taka, że ​​są to proste pytania: co musi sprzedać sprzedawca lub powiedzieć i kiedy, a jednak odpowiedzi różnią się znacznie w zależności od jurysdykcji i konkretnego rodzaju faktu, jaki może zaistnieć ujawnione."

Nawet w stanie Kalifornia, w którym obowiązuje najsurowsze prawo dotyczące ujawniania informacji, istnieją parametry. Po trzech latach śmierć nie musi być ujawniana. „Gdzieś musi być jakieś odcięcie, prawda? Musi istnieć podstawa, aby powiedzieć, wiesz, [jako sprzedawca] nie jestem odpowiedzialny za to, że domy stoją tu od 150 lat i ludzie na pewno w nich umierają” – mówi Goldman.

Ukryte vs. Wady patentowe

Podczas rozpakowywania przepisów dotyczących ujawniania informacji ważne jest, aby zrozumieć różnicę między wadami jawnymi i ukrytymi. „Wady patentowe to rzeczy [fizyczne], które powinny zostać wykryte podczas standardowej kontroli nieruchomości” – wyjaśnia Goldman. Inspektor nieruchomości odwiedza dom i sporządza raport, w którym wymienia wszelkie potencjalne problemy z nieruchomością. Większość kupujących decyduje się na inspekcję nieruchomości, ale mogą też zrezygnować z inspekcji nieruchomości jeśli sfinalizują sprzedaż, wszystko, co zostało ujawnione wcześniej, będzie teraz ich obowiązkiem jako nowym właściciele.

Czasami sprzedawca faktycznie przeprowadza kontrolę samodzielnie. „Tutaj, w Kalifornii, gdzie mamy dość gorący rynek nieruchomości, nierzadko zdarza się, że sprzedawca przeprowadza inspekcję nieruchomości i przedstawia ją wszystkim potencjalnych nabywców przed złożeniem oferty, aby przyspieszyć proces i wyeliminować niektóre potencjalne nieprzewidziane okoliczności, które kupujący mógłby uwzględnić w ofercie”, Goldman notatki.

Wady ukryte natomiast to rzeczy, których „inspektor nieruchomości może nie wykryć przy dokładaniu zwykłej staranności. Jeśli jednak sprzedawca wie o wadach ukrytych, których rzeczoznawca majątkowy nie może wykryć, a których kupujący by nie zauważył, może być zobowiązany do ich ujawnienia w sposób twierdzący” – dodaje Goldman.

Dlaczego wady ukryte mają znaczenie? Kwestie niefizyczne mogą nadal wpływać na chęć kupującego do zakupu nieruchomości, to oczywiste. W kontekście morderstwa sprzedawca może wiedzieć, że kupujący nie jest świadomy tego zdarzenia, ale gdyby wiedział, mógłby uznać to za materialny stan domu.

Czy niektóre stygmaty są lepsze od innych?

Duch nawiedzający nieruchomość jest piętnem, które może mieć wpływ na nieruchomość, ale jest trudniejsze do udowodnienia niż faktyczne zdarzenie, takie jak śmierć lub morderstwo na miejscu. W związku z tym rzadko zdarza się, aby nieruchomość została uznana za napiętnowaną ze względu na postrzeganą aktywność paranormalną w kontekście prawnym ponieważ trudniej jest uzyskać rzetelne i wiarygodne dowody, które można by przedstawić w sądzie, wyjaśnia Goldman. Oczywiście są wyjątki”, jak w sprawie Stambovsky vs. Ackleya przypadku, gdy sędzia próbował znaleźć sprawiedliwe rozwiązanie w oparciu o bardzo specyficzny zbiór okoliczności.

Co ciekawe, czasami jest odwrotnie i napiętnowana własność może być naprawdę warta więcej ze względu na swoją mroczną historię. Reklamowanie domu jako nawiedzonego „może przyciągnąć mały, ale potencjalnie bardzo lukratywny rynek” – mówi Goldman. Istnieją jednak również pewne skomplikowane przepisy dotyczące ujawniania informacji, które również to komplikują. Jeśli pośrednik rzeczywiście chciał reklamować dom jako nawiedzony, będzie musiał także być w stanie udokumentować to zjawisko lub nie obiecywać przesadnie, że dom jest nawiedzony. „Nie sądzę, że większość brokerów będzie miała pewność, że dokona tego typu ujawnień, ponieważ nie mogą zagwarantować, że duchy nadal tam będą. i tak naprawdę nie mogą zweryfikować przeszłego zachowania.” Zamiast tego musieliby sformułować to w sposób bardziej spekulacyjny lub zapewnić wykwalifikowaną osobę ujawnienie.

„Jeśli dom był reklamowany jako nawiedzony i stało się to częścią umowy, a w rzeczywistości nie był nawiedzony, to po prostu fałszywa reklama, oszustwo albo fałszywe przedstawienie wartości i stanu nieruchomości” – Goldman mówi. „Istnieje szereg doktryn prawnych, które w takich okolicznościach zapewniałyby kupującemu możliwość odwołania się. Jest to jeden z powodów, dla których brokerzy raczej nie powiedzą, że w danym domu nawiedzony jest dom, ponieważ nie chcą go umieścić swoją reputację zawodową i finanse, kryjąc się za stwierdzeniem, że niekoniecznie wierzą, że jest to możliwe uprawomocnić."

Wskazówki dla sprzedających i kupujących

Przepisy dotyczące ujawniania informacji o nieruchomościach są niewątpliwie bardzo skomplikowane i trudne w obsłudze zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest „napiętnowana”, czy nie. Poprosiliśmy Goldmana, aby podzielił się swoją najlepszą radą dla wszystkich zaangażowanych stron. Oto jego pięć kluczowych wskazówek:

• Przede wszystkim najlepiej współpracować z zaufanym agentem nieruchomości, który pomoże Ci poruszać się po skomplikowanym świecie przepisów dotyczących ujawniania informacji, zwłaszcza jeśli nie masz żadnego doświadczenia na rynku nieruchomości.
• Era cyfrowa ułatwiła kupującemu dostęp do informacji, więc wykorzystaj to na swoją korzyść i wpisz w Google adres dowolnej nieruchomości, którą rozważasz kupić.
• Jako kupujący zadawaj pytania dotyczące rzeczy, które utrudniają Ci transakcję. Sprzedający nie są w stanie przewidzieć całego świata rzeczy ważnych dla kupujących, więc jeśli jesteś kupującym, musisz bronić się.
• Jeśli jesteś agentem lub sprzedawcą, ujawnij (w zależności od stanu, w jakim się znajdujesz!), ale składaj tylko takie obietnice, których możesz dotrzymać.
• Dokumentuj wszystkie ujawnienia. „Jeśli nie zostanie to sporządzone na piśmie, prawdopodobieństwo konsekwencji będzie znacznie mniejsze, wszystko powinno zostać udokumentowane” – mówi Goldman.

---

Chcesz usłyszeć bardziej szczegółowe historie o duchach na temat napiętnowanych nieruchomości, a także porady Erica Goldmana dotyczące ujawniania informacji? Słuchać Ciemny Dom.