Odwracanie domów jest zabawne i znaki dolara w telewizji. Od oglądania zwykłych ludzi, którzy wybijają złoto, przerzucając domy w reno godne magnolii, po tych, którzy… stworzyć swój wymarzony dom z nieoszlifowanego diamentu, który nie zastanawiał się, czy powinien dostać się na gra?
Wydaje się to zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe, prawda? Kupujesz dom za ułamek tego, co może być wart, naprawiasz go odrobiną smaru, wprowadzasz na rynek, jesteś świadkiem wojny licytacyjnej i zamieniasz ogromne zyski w następny projekt. Kup, wyremontuj, powtórz. Zanim się zorientujesz, rzuciłeś swoją codzienną pracę i jesteś na drodze do imperium reno.
Tyle że nie zawsze jest to takie proste. Na każdego domowego płetwa, który znajdzie drogę do przedsiębiorczości, inny traci pieniądze — a przynajmniej cierpliwość — w tej transakcji. Rozmawiałem z trzema byłymi płetwami o ich doświadczeniach, problemach, z jakimi się spotykali, io tym, co skłoniło ich do rzucenia przewracania domu.
Melanie Allen, która prowadzi bloga Partnerzy w ogniu, weszła z jasnymi oczami i podekscytowana możliwością kupienia domu, który potrzebuje odrobiny (lub dużej) miłości, naprawienia go własnymi rękami, a następnie odwrócenia się i sprzedania go z zyskiem. Zanim zdała sobie z tego sprawę, kupowała domy zarówno w Georgii, jak i w Pensylwanii DIY to wyjątkowy zestaw umiejętności to nie jest tak proste, jak podniesienie młotka.
„Byłem jednym z tych idealistycznych ludzi, którzy widzieli, jak wszyscy mówią o tym, jak wspaniałe są przewracane domy – i chciałem wejść!” ona mówi. „Niestety wejście w teren nie było tak łatwe, jak się wydawało ekspertom. Na początek potrzebny jest kapitał i dobry kredyt, których nie miałem zbyt wiele. Mimo to znalazłem sposób, kupując cholewkę fixer. Ale szybko nauczyłem się, czy ty nie masz umiejętności majsterkowania dla siebie, może to być bardzo drogie, a nie miałem dodatkowego kapitału, aby zapłacić wykonawcom za wykonanie wszystkich niezbędnych prac”.
Kiedy twoje równanie odwracania domu opiera się na sam wykonujesz pracę, dorzucanie dodatkowych kosztów związanych z wykonawcą może zniekształcić marżę. Allen odszedł z zyskiem, ale pytanie, czy było to warte bólu głowy.
Zapytaj każdego, kto ostatnio próbował remontować dom, a wszyscy opowiedzą tę samą historię: wykonawcy są teraz bardzo poszukiwani. Zawsze musisz robić swoje należyta staranność w celu znalezienia wykonawcy który jest zarówno skuteczny, jak i renomowany. Ale Andrew Herrig z bloga Bogaty Nikiel, był szczególnie sfrustrowany, próbując z powodzeniem odwrócić dom w obecnym klimacie.
„Moja żona i ja jesteśmy obecnymi inwestorami w nieruchomości i byłymi płetwami. W ciągu ostatnich kilku lat przewróciliśmy co najmniej 7 do 8 domów, ale dzięki 2021 r. już nie przewracamy. Odkryliśmy, że szczególnie teraz trudno jest znaleźć dobrych wykonawców, a materiały są szczególnie trudne do zdobycia. Zarabianie na jednym obrocie stało się zbyt trudne”.
Gdy terminy realizacji są długie, materiały są drogie, a wykonawcy są kosztowni, Twoja inwestycja rośnie na więcej niż jeden sposób. Spędzasz więcej czasu na pozyskiwaniu wykwalifikowanych ludzi do pracy i wydajesz na nich więcej – a to może prowadzić do pytania: „Czy to naprawdę jest tego warte?”
Dobre oko i wyczucie tego, czego kupujący chcą pod względem estetycznym, z pewnością przyciągną ludzi do oferty nieruchomości online. Ale to nie wszystko. Nadal musisz rozumieć rynek i wiedzieć, kiedy cholewka fixer jest wyceniana tanio, ponieważ nie jest w cenie obszar, który zainteresuje Twojego docelowego nabywcę.
Chris Alexakis znalazł się w sytuacji, w której nie przeprowadził odpowiednich badań na lokalnym rynku i choć jego klapka wyglądała świetnie, nie tego chcieli kupujący. Mówi: „Chociaż mam doświadczenie w handlu, przestałem przewracać domy, ponieważ mam tylko minimalną wiedzę na temat nieruchomości. Kupiłem i wyremontowałem nieruchomość w lokalizacji, w której nie ma gorącego rynku, a podczas remontu robiłem to mój zespół przywrócił nieruchomość estetykę i funkcjonalność, jej sprzedaż zajęła trochę czasu tylko ze względu na jej Lokalizacja."
Nie można zakładać, że wystarczy wskoczyć na dobrą ofertę i odnowić ją do perfekcji godnej Instagrama. Musisz wykonać całą pracę, aby zrozumieć, czy gotowy produkt rzeczywiście osiągnie cenę, której potrzebujesz, aby uzasadnić swoją inwestycję.
Wreszcie, istnieje kilka innych elementów układanki, które mogą sprawić, że będziesz mógł ponownie zgadywać, czy ma to dla ciebie sens. Upewnij się, że możesz śmiało odpowiedzieć na te pytania, zanim podejmiesz decyzję.
Czy masz czas na zarządzanie tym projektem? Z zamawianiem dostaw i planowaniem kontrahentom wiążą się godziny i godziny zarządzania. Może być trudno dopasować się do pracy na pełen etat, zwłaszcza że większość wykonawców pracuje przez 9 do 5 godzin.
Czy masz kapitał, aby utrzymać ten dom przez cały proces renowacji i sprzedaży? Opłacanie własnych kosztów utrzymania oraz inny kredyt hipoteczny nie jest tani. Czy jesteś gotów na to poświęcenie w swoim budżecie?
Czy znasz problemy, które mogą pojawić się w starszych domach i pozwoleniach wymaganych do remontu? Te czasochłonne czynniki mogą się sumować zarówno pod względem kosztów, jak i logistyki. Musisz przygotować się na najgorsze, na wszelki wypadek.
Czy domy na twoim rynku są rzeczywiście uszlachetniaczami, czy tylko domy wymagające drobnych kosmetycznych aktualizacji? Warto zastanowić się, czy pomagasz w przygotowaniu domu do wprowadzenia się na nową rodzinę, czy też zabierasz całkowicie akceptowalne zasoby mieszkaniowe kupującym z mniejszym budżetem.
Jeśli jednak po tych opowieściach nadal czujesz swędzenie, aby spróbować swoich sił w przerzuceniu, upewnij się, że wykonałeś należytą staranność. Jeśli wiesz, w co się pakujesz, możesz znaleźć się na zwycięskim końcu historii sukcesu.