Sezon podatkowy jest wystarczająco mylący z W2, darowiznami na cele charytatywne i odliczeniami kredytów studenckich. Dodaj do tego wyprzedaż nieruchomości i wystarczy, że wyślesz nawet najbardziej przebiegłego eksperta TurboTax. Ale w ciągu roku, w którym rynek był gorętszy niż kiedykolwiek, coraz więcej osób sprzedaje swoje domy – i nie zawsze kupują nowy tuż za nim. Tak więc, sprawdzając to pole z napisem „Sprzedałem dom”, jak mogą przygotować się na jakiekolwiek (kosztowne) niespodzianki, które mogą się pojawić 15 kwietnia?
Po pierwsze, zastrzeżenie: te porady ekspertów są pomocne i dobrze jest przyjść do stołu z pomysłami, ale Kate Ziegler, inwestor nieruchomości i pośrednik w obrocie nieruchomościami z Bostonu, radzi potencjalnym inwestorom, aby na wczesnym etapie procesu skontaktowali się z doradcą podatkowym. Dyplomowany księgowy lub CPA z doświadczeniem w obrocie nieruchomościami pomógł jej zorganizować istniejące nieruchomości w bardziej korzystny sposób. Doradzali również w sprawie przyszłych zakupów i sprzedaży oraz tego, jak mogą one wpłynąć na jej rozliczenia podatkowe.
„Poświęć trochę czasu, aby znaleźć kogoś, kto rozumie zarówno Twój lokalny rynek nieruchomości, jak i Twoje cele, czy inwestujesz na większą skalę lub minimalizujesz zyski kapitałowe z dobrze zaplanowanej sprzedaży swojego głównego miejsca zamieszkania” mówi Ziegler.
Dawniej ludziom kazano kupować dom tylko wtedy, gdy planowali mieszkać w nim przez trzy do pięciu lat. Pandemia zmieniła wszystko. Ludzie potrzebowali więcej miejsca, przemieszczając się po całym kraju lub sprzedawanie za gotówkę na gorącym rynku. Musieli sprzedać — i musieli sprzedać Teraz. Jak długo tam byli, nie miało znaczenia.
Niektórzy z tych sprzedawców znaleźli się z niespodziewanym rachunkiem podatkowym. „Na niektórych rynkach nakładane są dodatkowe podatki za sprzedaż w ciągu pierwszego roku posiadania, na których gminy starają się zniechęcać do „odwracania się” lub rewitalizacji zdekapitalizowanych domów w celu krótkoterminowej odsprzedaży”, mówi Ziegler.
Michael Gross, CPA i certyfikowany planista finansowy, wyjaśnia dalej: „Te krótkoterminowe zyski kapitałowe są opodatkowane według zwykłych stawek podatku dochodowego. Najwyższa zwykła stawka podatku dochodowego wynosi 37 proc. Jeśli posiadają nieruchomość dłużej niż rok, zysk zostanie opodatkowany według długoterminowych stawek zysków kapitałowych. Najwyższa stopa długoterminowego zysku kapitałowego wynosi 20 procent”. Zysk z domu często nie jest mały i ta 17-procentowa różnica może mieć duży wpływ w sezonie podatkowym.
Ken Grodner, księgowy, który został pośrednikiem w handlu nieruchomościami Grupa sieci hotelarskiej w Keller Williams, dodaje dodatkowy punkt do gry długoterminowej: „Jeśli jesteś w stanie sprzedać nieruchomość w roku o niskich dochodach (np. Ty lub Twój współmałżonek odchodzisz z pracy), możesz zmniejszyć lub wyeliminować kapitał podatek od zysków”.
„Skutki podatkowe rezydencji głównej i niepodstawowej różnią się, więc kupujący nabywający nowe główne miejsce zamieszkania nie sprzedając swojego obecnego domu, powinni wziąć pod uwagę konsekwencje podatkowe zmiany miejsca zamieszkania” – Ziegler mówi. Możesz ubiegać się o zwolnienie z podatku podstawowego tylko w przypadku jednej nieruchomości, a gdy tylko zmienisz adres, zmieni się Twój status podatkowy dla tej drugiej nieruchomości. Dodatkowo, jeśli ta nieruchomość jest przekształcana w najem długoterminowy lub najem krótkoterminowy, wpłynie to również na jej obciążenie podatkowe – a stawka ta wpłynie na wszelkie obliczenia zysków z najmu.
Z drugiej strony zwolnienia mieszkaniowego, jeśli sprzedawca rozładowuje wynajmowaną nieruchomość, ale jest jej właścicielem i zajmuje ją jako główne miejsce zamieszkania przez dwa z pięciu lat przed sprzedażą, a następnie mogą przekształcić je w główne miejsce zamieszkania przed wyprzedaż. W takim przypadku Gross mówi: „Kiedy sprzedajesz nieruchomość, możesz wykluczyć 250 000 dolarów zysku, jeśli jesteś samotny, lub 500 000 dolarów, jeśli składasz wniosek w związku małżeńskim razem”.
Gross wyjaśnia, że amortyzacja jest pojęciem powszechnie błędnie rozumianym w świecie podatków od nieruchomości. Amortyzacja obejmuje niezbędne ulepszenia, które należy wprowadzić do swojej nieruchomości, aby utrzymać ją w doskonałym stanie zarówno do wynajęcia, jak i sprzedaży. Ale właściciele często błędnie zakładają, że jest to stałe odliczenie. Mówi: „Chociaż podlega odliczeniu w czasie, gdy nieruchomość jest wynajmowana, zmniejsza podstawę podatkową nieruchomości, co ostatecznie zwiększa zysk, gdy nieruchomość jest sprzedawana”.
Podczas gdy rynki nieruchomości pozostają gorące, niektórzy właściciele domów sprzedają po niebotycznie wysokich cenach i przeczekanie pośpiechu w wypożyczalni. W przypadku sprzedawców z głównym miejscem zamieszkania, mogą zostać dotknięci zyskiem kapitałowym w wysokości powyżej 250 000 USD w przypadku osoby samotnej lub 500 000 USD w przypadku wspólnego małżeństwa. Na szczęście istnieje sposób na obejście ustawy podatkowej. Gross doradza tym sprzedawcom, aby przyjrzeli się sprzedaży na raty. „Umożliwiłoby to otrzymywanie płatności przez okres lat, a tylko część zysku byłaby rozpoznawane każdego roku, co ostatecznie utrzymałoby Cię w niższym przedziale podatkowym i skutkowałoby płaceniem niższego podatku ogólnie”, mówi.
Jeśli masz nieruchomość inwestycyjną pod ręką i nadszedł czas na sprzedaż, rozsądnym rozwiązaniem może być odwrócenie wpływów ze sprzedaży na tak zwanej giełdzie 1031. „Jest to mechanizm umożliwiający sprzedawcom reinwestowanie przychodów ze sprzedaży w „podobny” zakup w ciągu 180 dni od zamknięcia sprzedaży”, wyjaśnia Ziegler.
Kiedy dochód ze sprzedaży zostanie zainwestowany w inną podobną nieruchomość, sprzedający unika płacenia wysokiego podatku od zysków kapitałowych. Wadą? Kolejność operacji zakupu może zboczyć z kursu jednym nieprawidłowo złożonym dokumentem. Grodner dodaje: „Chociaż początkowo może się to wydawać długim czasem, często widzimy, jak klienci starają się zamknąć przed upływem 180-dniowego terminu”.
