![Seria rozmów sklepowych w Terapii Mieszkaniowej: Prezenty, które zawsze się sprzedają](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Jako kupujący dom po raz pierwszy, który odrobiłeś pracę domową, wiesz, że wejście do drzwi wymaga sporych oszczędności: A zaliczka, koszty zamknięcia, a nawet spora poduszka na początek pozostały po zamknięciu. Ale jest jeszcze jeden wspólny koszt – luka w wycenie – który w niektórych scenariuszach może być najdroższą częścią dzisiejszego zakupu domu. Luki w ocenie są zniechęcającym znakiem, że Dzisiejszy rynek nieruchomości jest zbyt gorący dla kupujących którzy potrzebują finansowania.
Oto, jak to się rozgrywa: załóżmy, że dom jest wystawiony za 350 000 USD i otrzymuje wiele ofert. Aby uzyskać przewagę nad konkurencją, licytujesz dom za 400 000 USD. (Rekordowy poziom 50 procent domów przekracza cenę wywoławczą, według A Relacja z maja 2021 z Redfin). Ale jeśli bierzesz kredyt hipoteczny na zakup domu, twój pożyczkodawca będzie wymagał oceny, która jest bezstronną, profesjonalną opinią na temat tego, czym jest dom tak właściwie warto, odkładając na bok szał. Jeśli rzeczoznawca ustali, że dom jest wart tylko, powiedzmy, 360 000 dolarów, musisz wygospodarować wystarczającą ilość gotówki, aby „zamknąć lukę w wycenie”, która w tym przypadku wynosiłaby 40 000 dolarów.
W takich przypadkach, gdy dom nie jest dostępny w wycenionej cenie, możesz renegocjować ze sprzedawcą, ale na tym gorącym rynku panuje przesyt inwestorów, którzy będą mogli kupić dom za całą gotówkę (a bez pożyczkodawców zaangażowanych w transakcję, technicznie nie potrzebują nawet ocena). Pamiętaj, że klauzula dotycząca wyceny w umowie jest ważna, ponieważ pozwala wycofać się z umowy, jeśli dom wyceni mniej niż cena zakupu.
Kredytodawcy lubią widzieć wartość kredytu hipotecznego mniej niż oszacowana wartość nieruchomości, wyjaśnia Steve Sexton, konsultant finansowy i CEO Sexton Advisory Group. Wyższa zaliczka w celu obniżenia kwoty pożyczki może być jednym z obejść, ale nadal wymaga zgromadzenia większej ilości gotówki.
Co się stanie, jeśli znajdziesz się w tym scenariuszu? Możesz zakwestionować wycenę ze swoim pożyczkodawcą, mówi Dawn Pfaff, która ma ponad dwudziestoletnie doświadczenie jako rzeczoznawca i jest prezesem Mój stan MLS.
„Musisz przedstawić przekonujący argument, aby wesprzeć swój spór”, mówi Pfaff. „Twój agent nieruchomości może pomóc Ci znaleźć porównywalną sprzedaż, która wspiera wycenę, której szukasz”.
Jednym z największych czynników, które mogą wpłynąć na Twoją ocenę, jest dostosowanie rynku do czasu, mówi.
„Gdyby pierwotny rzeczoznawca korzystał z porównywalnej sprzedaży sprzed sześciu miesięcy, ale ceny w tym regionie gwałtownie rosły, cena musiałaby zostać dostosowana do obecnego rynku”, mówi Pfaff.
Mimo to wycena może wrócić z tą samą (lub nawet niższą) ceną za drugim razem.
To niefortunne miejsce. Zmniejszone zapasy i spowolnienie budowy nowych domów podczas COVID-19 oznaczają, że na rynku nie ma zbyt wielu domów. Mimo to rekordowo niskie stopy procentowe przyciągnęły tłumy kupujących. Wynik? Sprzedawcy otrzymują wiele ofert na swoje domy, a wielu z nich przekracza cenę katalogową — jak w tysiącach i tysiące dolarów ponad.
Coś, o czym należy pamiętać na tym nierównym rynku: istnieje różnica między rzeczywistą wartością domu (wartością rynkową) a wartością aukcji (ile kupujący są gotowi zapłacić), mówi Ryan Lundquist, certyfikowany rzeczoznawca mieszkaniowy i analityk rynku mieszkaniowego w Sacramento. Rzeczoznawca działa jak „oczy pożyczkodawcy”, mówi. To dlatego, że banki muszą mieć pewność, że pożyczka, którą ci udzielają, jest uzasadniona wartością nieruchomości; jeśli domyślisz się, będą musieli odzyskać stratę.