Kiedy kupiłem swój dom prawie dziesięć lat temu, znajdował się on na jednym z ostatnich niedrogich obszarów Kolorado, między Denver a Boulder. Wzdłuż kolei, w odległości spaceru od mojego mieszkania, znajdowała się stacja kolei miejskiej, która w konsekwencji stale rosła wartość domu, zgodnie z coroczną pocztą urzędnika okręgowego. Zbiega się z tym - jak Rynek mieszkaniowy w Kolorado doszło do wrzenia - zacząłem otrzymywać wątpliwe ulotki od firm zainteresowanych kupnem udziałów w moim domu.
Rozmawiałem z kilkoma ekspertami, aby uzyskać informacje na temat umów dotyczących udziałów kapitałowych w domu. Okazuje się, że są dość ryzykowne, chociaż mogą pomóc ci uzyskać dostęp do części kapitału własnego w domu, gdy jeszcze w nim mieszkasz. Udziały kapitałowe domów są nie tylko dla obecnych właścicieli domów: niektórzy inwestorzy na gorących rynkach są chętni aby pomóc w pokryciu zaliczki w zamian za znaczną obniżkę zysku, jeśli i kiedy Twój dom zyska na popularności wartość.
Możesz myśleć o udziałach w nieruchomościach, takich jak kupowanie akcji firmy, wyjaśnia Tim Macy, agent nieruchomości z
Real Broker LLC w San Antonio w Teksasie.„Posiadając akcje domu, jesteś właścicielem domu i są inwestorzy, którzy chcieliby kupić udziały w Twoim domu w zamian za gotówkę”, wyjaśnia.
Jako właściciele częściowi inwestorzy ci nie pojawią się na Twoim progu z walizką, oczekując dostępu do Twojego pokoju gościnnego - tak naprawdę nie mają żadnych praw do Twojej nieruchomości. Ale do końca okresu obowiązywania umowy o podziale wartości, który często wynosi 10 lat, będziesz musiał spłacić tę zaliczkę gotówkową, plus udział w wartości Twojego domu, jeśli rzeczywiście wzrósł, wyjaśnia Cynthia Meyer, Certified Financial Planner z Planowanie w prawdziwym życiu. Zwykle w tego typu umowach, jeśli wartość Twojego domu straciła na wartości, zwrócona zostanie zaliczka w gotówce pomniejszona o procent amortyzacji.
Umowy dotyczące udziałów w nieruchomościach mieszkaniowych są najczęściej spotykane w obszarach, w których wartość nieruchomości mieszkalnych znacznie wzrosła, a zatem mają one zwykle dużo kapitału. Ale jeśli nie możesz spłacić pożyczki, inwestorzy mogą przejąć Twoją nieruchomość, wyjaśnia Meyer.
Więc dlaczego miałbyś ugryźć tę ofertę? Krótka odpowiedź: masz słaby kredyt lub brak Ci stałego dochodu.
Załóżmy, że masz w domu kapitał o wartości 200 000 USD. Nie chodzi tylko o siedzenie w sejfie, do którego masz łatwy dostęp, wyjaśnia Macy. Ale jeśli chciałbyś zrobić, powiedzmy, projekt renowacji lub spłacić duży wydatek, umowa może dać ci wczesny dostęp do twojego kapitału. Ale jeśli masz przyzwoity kredyt i stałe zatrudnienie, lepiej wykupić Linia kredytowa pod zastaw domu, Mówi Meyer.
Na niektórych gorących rynkach inwestorzy chcą współpracować z nabywcami domów, którzy zajmowaliby nieruchomość, w którą inwestują. W tym przypadku inwestor pokryłby większość lub całość zaliczki, wyjaśnia Jess Kennedy, dyrektor operacyjny i współzałożyciel Linia powietrzna, cyfrowa platforma pożyczkowa. „Jeśli wartość nieruchomości zyska na wartości, inwestor i najemca podzielą się zyskiem” - mówi Kennedy. „Jeśli nieruchomość straci na wartości, inwestor poniesie stratę na swojej inwestycji”.
W tym układzie najemca płaci za utrzymanie nieruchomości, podobnie jak zwykły właściciel domu. Kupno domu z inwestorem może być jednak ryzykownym posunięciem, ponieważ być może będziesz musiał zwrócić inwestorowi w ciągu 10 lat. Aby to zrobić, możesz sprzedać nieruchomość, zrefinansować ją lub znaleźć inny sposób na zapłatę inwestorowi, mówi Kennedy.
„To może być trudne, ponieważ nikt nie wie, jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy rok do roku lub dekada do dekady” - mówi. „To jest ryzyko”.