Wszyscy widzieliśmy programy w telewizji: ludzie kupują domy naprawcze po niskiej cenie, remontują je i aktualizują, a następnie sprzedają z zyskiem. Dzięki tym przedstawieniom przewracanie domów wygląda na łatwe, zabawne i gwarantuje wygraną. Ale, jak się pewnie domyślasz, nie zawsze tak jest.
Istnieje wiele czynników związanych z kupnem, renowacją i sprzedażą domu w ramach budżetu i na czas. A dla potencjalnych nabywców odwróconych domów czynniki te ostatecznie wpływają na jakość i cenę rozważanej nieruchomości.
Aby dowiedzieć się, kim są eksperci w dziedzinie nieruchomości naprawdę pomyśl o procesie odwracania się, zwróciliśmy się do dziewięciu agentów w całym kraju o ich wkład.
Prawdopodobnie nie jest zaskoczeniem, że pierwszą troską, jaką nasi agenci w obrocie nieruchomościami wyrażają w kwestii przerzucania, jest jakość. Wiele płetw stara się zmaksymalizować swoje zyski, ucinając rogi podczas procesu renowacji i tak dalej obejmuje tanie materiały, tandetną pracę i przeoczone obszary (takie jak brak aktualizacji instalacji elektrycznych i instalacja wodociągowa).
„To, co kiedyś uważano za twórczy i lukratywny proces, stało się przedmiotem obaw agentów i kupujących” - mówi Miltiadis Kastanis z Douglas Elliman w Miami Beach. „Domy odwrócone są postrzegane jako domy, które dobrze wyglądają, ale rogi są ścięte. Przygotowanie tych domów wymaga dużo czasu, wysiłku i pieniędzy i nie każdy jest skłonny podjąć się tego zadania ”.
Mówi, że elementy, które są często niskiej jakości, obejmują wykończenia, sprzęt, urządzenia i osprzęt.
„To jeden z największych błędów popełnianych przez kupujących przy zakupie klapki” - mówi. „Zawsze zachęcam klientów do przeprowadzenia każdej niezbędnej inspekcji”.
„Jeśli nie wiesz, co robisz, może to wrócić i cię zranić” - mówi Lynette Kohn Huber z Walker Reid Realty w Boca Raton na Florydzie. “HGTV sprawia, że wygląda to na łatwe i przyjemne, ale ci ludzie są profesjonalistami z umiejętnościami i doświadczeniem, a nawet oni mają klapy. Jest wielu ludzi, którzy rzucają się w powietrze ponad swoimi głowami ”.
„Flipping” to bardzo bezwzględny biznes, mówi Chris Cusimano o Keller Williams Realty w Boca Raton i trzeba mieć „dużo gotówki i czasu”, aby zrobić to dobrze, mówi. Z jego doświadczenia wynika, że zyski uzyskane z odwróconych domów były „OK”, ale można zarobić więcej pieniędzy na sprzedaży domów w tradycyjny sposób.
Oprócz wystarczającej ilości czasu, pieniędzy, umiejętności i doświadczenia, płetwy potrzebują dużo szczęścia, aby zyskać - mówi Allen Roth z Sotheby’s International Realty - Pośrednictwo w Beverly Hills w Kalifornii. „Muszą również polegać na pewnym elemencie szczęścia z wyczuciem rynku. Wiąże się z tym niewiarygodne ryzyko i widziałem, jak płetwy z pierwszej ręki ponoszą znaczne straty, ponieważ po drodze coś się nie udało ”.
Jeśli nie masz szczęścia, a proces zajmie więcej czasu, niż się spodziewasz, będzie Cię to kosztować - mówi Simon Isaacs o Nieruchomości Simon Isaacs w Palm Beach. Trzymanie się nieruchomości dłużej niż przewidywano może narazić Cię na zapłacenie podatków od nieruchomości i rachunków za utrzymanie, których się nie spodziewałeś.
Często zdarza się, że gdzieś po drodze pojawiają się komplikacje, zarówno dla kupujących, jak i sprzedających odwrócone domy. Na przykład w niektórych stanach, w tym w Teksasie, odwrócony dom może nie kwalifikować się do uzyskania certyfikatu Pożyczka FHA, zauważa Francesca Conway, agent stowarzyszony z Biuro mistrzów Coldwell Banker Realty wiosną w Teksasie. W Teksasie obowiązują zasady łańcucha własności, zgodnie z którymi nieruchomość musi być własnością przez 90 dni, zanim będzie mogła kwalifikować się do pożyczki FHA.
„W związku z tym ogranicza kupujących, zwłaszcza tych, którzy kupują domy po raz pierwszy, co jest czasem najszerszym rynkiem domów odwróconych” - wyjaśnia.
Jako agent kupującego może dojść do kilku „czkawek” podczas zamykania depozytu na przewróconych domach, mówi Ellis. „Wojna licytacyjna jest oczywiście moją największą przeszkodą, ponieważ są one zazwyczaj najbardziej pożądane na rynku”.
Z perspektywy flippera mogą pojawić się nieprzewidziane koszty projektu, które są całkowicie poza naszą kontrolą, takie jak opóźnienia w procesie wydawania pozwoleń i zamówienia materiałów, mówi Ericka S. Czarny, powiązany z Coldwell Banker Realty w regionie Mid-Atlantic, biuro Dupont / Logan Circle w Waszyngtonie „Na przykład COVID-19 wpłynął na działalność wielu rządowych biur zezwoleń i producentów materiałów budowlanych, co spowodowało nieprzewidziane opóźnienia i nieprzewidziane koszty projektu ”.
Może to spowodować reakcję łańcuchową. Ze względu na tak nieprzewidziane koszty projektu, niektórzy płetwy decydują się na pójście na skróty - co z kolei może skutkować tym, że oferta będzie dostępna na rynku jeszcze dłużej.
„Jeśli specjaliści z branży nieruchomości zobaczą, jak poszło się za rogami, nasi klienci i ich inspektor ds. Nieruchomości z pewnością to zauważą” - mówi Black. „Ucinanie zakrętów może skutkować utratą zysków, ponieważ dom będzie dłużej pozostawał na rynku”.
Jednak sprzedaż odwróconych domów ma teraz jedną zaletę, a to dzięki pandemii COVID-19, mówi Mia Cottet o Sotheby’s International Realty - biuro maklerskie Los Feliz W Los Angeles. Wcześniej jej klienci obawiali się kupowania klapek, martwiąc się, że zapłacą wyższą cenę za pracę niskiej jakości. Teraz wszystko się zmieniło.
„Obecnie ludzie są mniej skłonni do przeprowadzania ciężkich remontów” - wyjaśnia. „Dystans społeczny z kontrahentami w domu może być niewygodny, a pozyskiwanie materiałów w kraju i za granicą może skutkować poważnymi opóźnieniami. Moi klienci coraz częściej proszą o dom, który jest „skończony”.