Mój najlepszy przyjaciel ostatnio chciał kupić mieszkanie w górach na zachód od Denver. Kiedy jedliśmy razem kolację, jej agent nieruchomości zadzwonił do niej, aby opracować strategię, jak wygrać przetarg nie tylko na konkurencyjnym rynku kupujących, ale także w hiperkonkurencyjnej lokalizacji. (Ostre górskie powietrze jest pożądanym udogodnieniem podczas pandemii, a kupujący za gotówkę to wiedzą).
Jej pośrednik zaproponował klauzulę eskalacji, która pozwala kupującym zapłacić określoną kwotę powyżej najwyższej oferty, jaką otrzyma sprzedawca. Klauzule te mogą - i powinny - mieć określony limit, abyś nie zawierał umowy, na którą Cię nie stać.
Więc jedliśmy ravioli z dynią piżmową i czuliśmy się jak uczestnicy teleturnieju. Czy powinna przekroczyć najwyższą ofertę o 1000 USD? Hmm, inni kupujący mogą myśleć o tej samej okrągłej liczbie. A co z czymś niejasnym, takim jak 1777 USD? Postanowiła zastosować klauzulę eskalacji, która wynosiła 2,500 USD ponad najwyższą ofertę do 325 000 USD w przypadku mieszkania, które było wycenione na 310 000 USD. W końcu jej oferta została przyjęta.
„Często porównuję klauzule eskalacji z zasadami serwisu eBay: ryzykują one pokazanie Twojej ręki i dają agentom aukcji możliwość„ wyłowienia ”z proponują innym oferowanie wyższych stawek, ale w niektórych przypadkach pozwalają również kupującym uzyskać najlepszą i ostateczną cenę, jednocześnie zmniejszając ryzyko przepłacenia ”, mówi Kate Ziegler, pośrednik w handlu nieruchomościami w Arborview Realty w Bostonie i Coldwell Banker Lifestyles w New London, N.H., która wykorzystywała klauzule, aby pomóc swoim klientom wygrywać oferty.
Klauzule eskalacji mogą mieć sens dla kupujących, którzy nie chcą ryzykować problemów z wyceną poprzez zbyt wysokie stawki, mówi Ziegler, który oferuje bezpłatna klasa dla kupujących po raz pierwszy. (Dzieje się tak, ponieważ jeśli dom nie wycenia ceny sprzedaży, umowa może zostać zerwana). klientów, Ziegler zaleca klauzule eskalacji w przypadkach, gdy rynek może wyprzedzać ostatnie porównywalne sprzedaż.
„Pozwala nam konkurować, zapewniając jednocześnie, że możemy wesprzeć zwycięską cenę zakupu, mając w ręku sprawdzone konkurencyjne oferty, jeśli istnieją jakiekolwiek wątpliwości co do oceny pożyczkodawcy” - mówi.
Klauzule eskalacji mogą się również przydać na gorących rynkach, gdzie domy otrzymują wiele wyświetleń po wejściu na rynek, przechwytują oferty cenowe i są poza rynkiem w ciągu tygodnia - mówi Andre Holloman, pośrednik w handlu nieruchomościami z Keller Williams Realty w Conn. Holloman twierdzi, że w przypadku wielu ofert należy stosować klauzulę eskalacji oraz korzystne warunki umowy. Warunki różnią się w zależności od rynku i sprzedawcy, ale może to obejmować coś w rodzaju leasing zwrotny sprzedawcom, którzy potrzebują więcej czasu na przeprowadzkę.
Klauzula eskalacji jest zalecana tylko wtedy, gdy masz trochę wolnego miejsca z budżetem. Kupujący nie powinni go używać, jeśli już osiągnęli najwyższy poziom budżetu - ostrzega Ziegler.
„Przyjrzyj się swojemu prawdziwemu maksimum i trzymaj się tej liczby” - mówi.
Starszy ekonomista Zillow Jeff Tucker mówi, że aby uniknąć przekraczania budżetu, powinieneś kupować domy, które są poniżej maksymalnej ceny, aby Twoja oferta eskalacji pozostała w Twoim budżecie. Na przykład spójrz tylko na domy wymienione o około pięć do 10 procent poniżej maksymalnej ceny twojego budżetu.
„Ponieważ w tym roku więcej domów sprzedaje się powyżej ceny katalogowej, za każdym razem możesz zostać przebity, jeśli składasz tylko oferty na domy już po maksymalnej cenie” - mówi Tucker.
Oczywiście będziesz chciał się upewnić, że Twoja klauzula eskalacji ma ograniczenie, aby nie naruszyć głowy. Powodem, dla którego eksperci od nieruchomości zalecają ostrożność podczas korzystania z tych klauzul, jest to, że mogą stać się niejasne.
„Chociaż klauzule eskalacji brzmią dobrze w teorii, mogą prowadzić do trudnych sytuacji i nieoczekiwanej dwuznaczności” - mówi Joe Dickerson, agent nieruchomości w rejonie zatoki San Francisco.
Przedstawia następujący scenariusz: załóżmy, że ktoś oferuje 400 000 dolarów za dom, na który masz oko. Oferujesz 450 000 $ lub 1000 USD w stosunku do innych konkurencyjnych ofert. Czy to oznacza, że Twoja oferta wynosi 450 000 USD? A może Twoja oferta to 401 000 $?
„Ta hipotetyczna sytuacja obejmuje tylko dwie oferty” - mówi Dickerson. „Wyobraź sobie sytuację z wieloma ofertami i wieloma klauzulami eskalacji. Może szybko się zabrudzić ”.
Dickerson nie jest całkowicie przeciwny klauzulom eskalacji. Mówi, że on i jego żona kilka lat temu zastosowali klauzulę eskalacji, która działała na ich korzyść. Na stole była tylko jedna inna oferta, a cena zakupu i warunki były dość podobne.
Ale mówi, że korzystając z klauzuli eskalacji, upewnij się, że potrzebujesz dowodu na następną najwyższą lub najlepszą ofertę.
Tazz Weatherly, pośrednik w handlu nieruchomościami z firmą Tazz w Boise w stanie Idaho, również sugeruje skorzystanie z słownictwo, które gwarantuje, że sprzedający lub agent aukcji nie ujawni ceny oferty konkurencji oferuje.