Dlaczego podział na strefy dla jednej rodziny może być szkodliwy

Amerykański sen przybiera tyle kształtów i form, ile Amerykanie mogą go sobie wyobrazić. Ale jedna konkretna wersja tej wizji przetrwała przez dziesięciolecia: uporządkowany kolonialny dom na trawiastej działce z płotem z sztachet od frontu.

Nie ma nic złego w tym śnie. To piękny! Nie bez powodu dzieci rysują na podwórku urocze domki z dymiącymi kominami i lizakami. Większość Amerykanów mieszkać w domach jednorodzinnych, jeszcze bardziej żałuję, a domy jednorodzinne się nadrabiają ponad jedna trzecia wynajmowanych mieszkań.

Ale problem polega na tym, że w zbyt wielu społecznościach to jest tylko dozwolona wersja American Dream.

Na wielu amerykańskich przedmieściach prawie każdy akr ziemi mieszkalnej jest przeznaczony wyłącznie dla domów jednorodzinnych. Nawet w dużych miastach, takich jak Los Angeles i Seattle, budowanie czegokolwiek poza domem jednorodzinnym jest nielegalne dom na większości działek mieszkalnych bez przechodzenia przez trudną i wywołującą ból głowy atrakcyjność zagospodarowania przestrzennego proces. Na innych przedmieściach jest zabudowa wielorodzinna

Dlaczego to ma znaczenie? Naleganie, aby wszystkie mieszkania były jednorodzinne, jest taktyką wykluczającą strefę: blokuje rodzaje mieszkań mieszkania, które byłyby bardziej dostępne dla mieszkańców o niższych dochodach, w tym mniejszości i imigrantów.

Jak zauważa historyk Richard Rothstein w „The Color of Law”, takie praktyki podziału na strefy były dość zamierzone i zakorzenione w rasizmie. „Aby uniemożliwić Afroamerykanom o niższych dochodach życie w dzielnicach, w których mieszkali biali z klasy średniej, lokalni i federalni urzędnicy zaczęli XX wieku w celu promowania zarządzeń zagospodarowania przestrzennego w celu zarezerwowania dzielnic klasy średniej dla domów jednorodzinnych, których rodziny o niższych dochodach wszystkich ras nie mogłyby pozwolić sobie," Rothstein pisze.

Społeczności, które nadal opierają się na strefach jednorodzinnych (lub innych wykluczających zasadach, takich jak minimalne wielkości działek), aby blokować budowę nowych budynków mieszkalnych, niedrogie kompleksy mieszkaniowe, a nawet małe bliźniaki lub trójpoziomowe - często w imię zachowania wartości domowych lub charakteru miasta - nadal segregują nasze budynki krajobraz.

„Budownictwo wielorodzinne jest znacznie tańsze niż domy jednorodzinne” - mówi Jarred Johnson, dyrektor operacyjny firmy Sprawy tranzytowe. „Zatem kropka, podział na strefy tylko dla jednej rodziny jest dyskryminujący w stosunku do ludzi ubogich i mniejszości. Ogranicza wybór wielu rodzin o niskich dochodach, młodych rodzin i seniorów żyjących ze stałego dochodu, aby móc mieszkać w dzielnicach bogatych w tranzyt lub bogatych w pracę ”.

Jeśli celem jest powstrzymanie pewnych typów ludzi, to działa. W badanie z 50 obszarów metropolitalnych, naukowcy odkryli, że podmiejskie ograniczenia dotyczące gęstości zabudowy mieszkaniowej znacząco przyczyniły się do zwiększonej segregacji klas w okresie 10 lat. W międzyczasie, dalsze badania Northeastern University i Boston Foundation odkryły silny pozytywny związek między nowym budownictwem wielorodzinnym w społeczności a zwiększonym udziałem gospodarstw domowych niebędących białymi.

Społeczność z różnymi opcjami mieszkaniowymi - domy o różnych rozmiarach, typach i przedziałach cenowych, w tym mieszkania na wynajem i jednostki wielorodzinne - sprzyja większej różnorodności mieszkańców, mówi Soni Gupta, dyrektor ds. the Boston Foundation.

„Wiemy, że kolorowe gospodarstwa domowe są nieproporcjonalnie reprezentowane wśród gospodarstw o ​​niższych dochodach. Kiedy tworzysz mieszkania, które są bardziej przystępne cenowo lub bardziej zróżnicowane, obejmujące mniejsze mieszkania po niższych cenach punkty - niezależnie od tego, czy jest to wynajem, czy posiadanie domu - domyślnie tworzysz możliwości dla kolorowych rodzin ”, Gupta mówi.

Budowanie większej liczby wszelkiego rodzaju domów pomoże złagodzić nasz niedobór mieszkań, ale w szczególności budowa wielorodzinna może rozwiązać nasze utrwalone wzorce segregacji. „Jeśli budujesz kilka domów jednorodzinnych, nie daje to zbyt wielu możliwości ludziom z różnych środowisk. To jest naprawdę powiązane z budownictwem wielorodzinnym ”- mówi Alicia Sasser Modestino, profesor polityki publicznej na Northeastern University. „Gminy, które doświadczyły zmniejszenia segregacji rasowej, odnotowały większy wzrost podaży mieszkań wielorodzinnych, a nie tylko całkowitej liczby mieszkań”.

W istocie nie ma idealnego rozwiązania ogromnych wyzwań społecznych, takich jak przystępność cenowa mieszkań, segregacja i zmiana klimatu. Ale wśród urbanistów inteligentnie rozwijających się, zachęcanie do gęstości mieszkaniowej jest cholernie bliskie panaceum.

Dzieje się tak, ponieważ skupianie domów bliżej siebie może pomóc w stworzeniu pozytywnego cyklu. Po pierwsze, budowa większej liczby domów może zmniejszyć presję cenową podczas niedoboru mieszkań i budowa wielorodzinna pozwala na budowę większej liczby (i ogólnie mniejszych, tańszych) jednostek za dużo.

Ta zwiększona gęstość mieszkaniowa sprawia również, że transport publiczny jest bardziej wydajny, ponieważ więcej pasażerów mieszka wystarczająco blisko, aby częściej korzystać z usługi. „A mieszkańcy domów wielorodzinnych rzadziej mają samochód, co oznacza, że ​​są bardziej skłonni do korzystania z transportu” - dodaje Johnson.

To z kolei zmniejsza uzależnienie od samochodu, tworząc plik styl życia bez samochodu bardziej opłacalne - które zwiększa sprzedaż w lokalnych sprzedawcach i restauracjachzmniejsza zależność od paliw kopalnych i otwiera możliwości mieszkaniowe dla gospodarstw domowych o niższych dochodach, które nie posiadają pojazdu. A to daje jeszcze więcej ziemi na mieszkanie dla ludzi, sklepów lub drzew, zamiast zaparkowanych samochodów.

Wszystko to jest przyczyną małego, ale rozwijającego się ruchu YIMBY (Tak, na moim podwórku), który jest bardziej przyjazny dla nowych osiedli mieszkaniowych - i dlaczego niektóre miejsca, w tym miasto Minneapolis i stan Oregon całkowicie zakazały tworzenia stref tylko dla jednej rodziny.

„To nie znaczy, że ludzie nie mogą budować domów jednorodzinnych” - zauważa Anthony Flint, starszy pracownik Lincoln Institute of Land Policy. „Tylko na to żadna okolica nie może na to pozwolić tylko domy jednorodzinne. W Minneapolis wszystkie dzielnice muszą zezwalać również na dupleksy i potrójne ”.

Potrzeba czasu, zanim takie środki „podwyższenia strefy” doprowadzą do większej liczby mieszkań, ale jest to kluczowy krok. „I ważne jest, aby podkreślić, że domy jednorodzinne nie są złe ani nie stanowią problemu - wcale” - dodaje Flint. „To bardziej scenariusz„ tak i ”- społeczności umożliwiające mieszankę opcji mieszkaniowych. Atlanta dobrze sobie z tym poradziła, wprowadzając różne zmiany w polityce i zachęty ”.

Jednak gęsty nowy rozwój często napotyka ostry sprzeciw ze strony lokalnych mieszkańców. Naukowcy z Boston University’s Initiative on Cities przeanalizował protokoły z publicznych spotkań w sprawie zagospodarowania przestrzennego w prawie stu społecznościach Massachusetts i okazało się, że uczestnicy skłaniają się ku starszym, białym właścicielom domów płci męskiej, z których większość sprzeciwiała się tworzeniu nowych budowli. Mieszkańcy, którzy sprzeciwiają się nowym osiedlom, są często określani jako NIMBY (Not In My Backyard).

Rozpowszechnienie NIMBY nie jest całkowicie zaskakujące, ponieważ obecni właściciele domów mogą mieć setki tysięcy dolarów zainwestowali w swoje domy i, co zrozumiałe, boją się wszelkich zmian, które mogłyby zagrozić wartości ich nieruchomości fortuna. Nie wspominając już o tym, że zakłócenia spowodowane nowym projektem budowlanym są najbardziej obciążone przez kilku pobliskich sąsiadów, podczas gdy korzyści są bardziej rozproszone i rzadziej zachęcają przypadkowych zwolenników do wzięcia udziału w nudnym nocnym rozkładzie stref spotkanie.

Ale faktem jest, że sprawiedliwe projekty mieszkaniowe wymagają wsparcia. A w Catch-22 mieszkańcy, którzy mogą wesprzeć nowy kompleks mieszkaniowy na ekskluzywnym przedmieściu, to ci sami, których jeszcze nie stać na zamieszkanie tam i wyrażenie zgody.

Więc jeśli lokalni urzędnicy chcą rozszerzyć strefę Twojej jednorodzinnej dzielnicy, aby umożliwić gęstsze mieszkania lub nowe w pobliżu proponowany jest budynek mieszkalny, kompleks mieszkaniowy lub niedrogie osiedle mieszkaniowe, rozważ zgłoszenie swojego wsparcie. Nie bądź NIMBY. Bądź YIMBY.

Jestem muzykiem z poprzedniego życia, tatą na pół etatu mieszkającym w domu i założycielem House & Hammer, bloga na temat nieruchomości i majsterkowania. Piszę o domach, podróżach i innych życiowych sprawach.