![Niebiesko-biały dom na Florydzie](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Niezależnie od tego, czy kupujesz dom, czy sprzedajesz go, będziesz musiał poradzić sobie z czymś pod koniec podróży, znanym jako zamknięcie. Krótko mówiąc: jest to długi proces z mnóstwem dokumentów prawnych, które należy podpisać przed przeprowadzką.
Jednak fakt, że dotarłeś do końcowego etapu sprzedaży, nie oznacza, że jesteś w domu wolny. Przede wszystkim znajdź rzeczy, które mogą doprowadzić do zamknięcia - i zakupu lub sprzedaży twojego domu - w zastoju.
Kupujący często proszą sprzedawców o dokonanie pewnych zmian w nieruchomości, takich jak naprawy, przed zawarciem umowy. Powiedz „tuż przed zamknięciem kupujący ma ostateczną instrukcję i widzą, że naprawy te nie zostały wykonane lub zostały wykonane nieprawidłowo”, zauważa adwokat Somerville, N.J. Rajeh A. Saadeh. „Tak więc kupujący może nie chcieć kontynuować umowy, dopóki te problemy nie zostaną rozwiązane”.
Wyjaśnia, że gdy meble, dywany i inne przedmioty sprzedającego zostaną usunięte z domu, kupujący może zauważyć nowe obszary wymagające naprawy. Ważne jest, aby kupujący mieli pełne pojęcie o tym, jak dom jest pusty, i uzgodnili warunki naprawy przed upływem terminu zamknięcia.
Jeśli toczy się wojna licytacyjna lub nabywca uważa, że musi zrobić coś, aby się wyróżnić, może zapłacić więcej niż cena wywoławcza. Ale jeśli kupujący potrzebuje pożyczki na dom, pożyczkodawca będzie chciał dokonać oceny, według Kerry Adamsa, pośrednika w obrocie nieruchomościamiGrupa Blumel Adams Compass Real Estate w Aleksandrii, Wirginia. „Jeśli nieruchomość nie wycenia ceny sprzedaży, bank będzie udzielał pożyczek wyłącznie na podstawie oszacowanej wartości” - wyjaśnia.
Co to oznacza dla kupującego? „Kupujący, który nie jest chroniony przy pomocy oceny, będzie musiał wyrównać tę różnicę w gotówce”. A jeśli kupujący nie ma takich pieniędzy? Adams mówi, że mogą być domyślnie. „Kupujący powinni wiedzieć przed napisaniem oferty, czy istnieje ryzyko oceny i jakie są konsekwencje są. ” Dlatego warto skorzystać z pomocy doświadczonego agenta kupującego, który rozumie proces oceny.
Niektórzy kupujący próbują również sprzedać swoje obecne domy, gdy szukają nowych domów do zakupu. W rzeczywistości często potrzebują pieniędzy ze sprzedaży swojego domu, aby dokonać przedpłaty na nowy dom. „Sprzedawca akceptujący umowę uzależnioną od sprzedaży istniejącego domu kupującego może doprowadzić do końca umowy”, mówi Jeremy Browne, starszy wiceprezes TTR Sotheby's International Realty w Arlington, Wirginia.
W rzeczywistości mówi, że sprzedawcy, którzy akceptują ten przypadek, stracili kontrolę nad umową, ponieważ jest ona teraz zależna od drugiego zamknięcia domu. „Każda transakcja ma swoje unikalne problemy i przeszkody, a jeśli pojawią się problemy, których nie można pokonać transakcji na bieżącym domu, sprzedawca jest praktycznie bezsilny, z wyjątkiem zwolnienia kupującego z kontrakt."
Nawet jeśli dom, który sprzedaje kupujący, jest objęty umową, coś może się opóźnić że zamykanie, tworząc efekt tętnienia.
Prawdopodobnie wiesz, że zastaw na nieruchomości może uniemożliwić właścicielom domów sprzedaż domu. „Jedną z najnowszych rzeczy, które widziałem, było zastaw rejestrowany na nieruchomości podczas nieruchomość była w depozycie ”, mówi Jennifer Okhovat, pośrednik w handlu nieruchomościami z Compass w Los Angeles.
„Zwykle staramy się wyciągnąć tytuł, gdy tylko otwieramy escrow, a nawet przeglądamy wstępne raporty tytułu przed wystawieniem domu.” Co spowodowało ten konkretny incydent? Okhovat mówi, że ktoś zastawił własność sprzedawcy, a sprzedawca - który był rezydentem poza stanem - nie był świadomy zastawu. Dwie możliwości sprzedającego polegały na rozwiązaniu zastawu lub zapłaceniu zastawu z wpływów w rachunku powierniczym. „Ostatecznie postanowił zapłacić to powiernikiem; gdyby jednak tego nie zrobił, sprzedaż musiałaby się zatrzymać. ”
Jeśli kupujesz nowy dom, wydaje się naturalne, że chciałbyś nowych mebli i wyposażenia. Musisz jednak lasso wydatków, dopóki nie podpiszesz kropkowanej linii.
Według Eve Henry, pośrednik handlu nieruchomościami w Prosper w Teksasie, te zakupy są największym i najczęstszym powodem zatrzymania zamknięcia.
„Wiele razy kupujący zostaną wstępnie zatwierdzeni, objęci umową, a następnie zdecydują się na nowe meble do domu, pralkę i suszarkę lub kosiarkę”, mówi. To, czy płacisz gotówką, czy nie, nie ma znaczenia. „Nawet jeśli otworzą kartę kredytową - na przykład w Home Depot - nadal jest ona wyświetlana jako„ potencjalny ”kredyt.” A pożyczka może zostać odrzucona w dniu zamknięcia. „Widziałem wielu kupców, którzy spieprzyli całą swoją depozyt, ponieważ wyszli i kupili lodówkę dzień przed zamknięciem” - mówi Henry.
W przeszłości kupujący mogli zmieniać prace podczas escrow - jeśli przeprowadzali się do pracy w tym samym polu. Jednak Henry mówi, że wiele się zmieniło. „Wiele osób opuszcza pracę lub zmienia pracę - nawet na lepiej płatną pracę - podczas escrow, co zatrzymuje wszystko.” A koronawirus radykalnie zmienił ten proces. „Dzięki wirusowi zatrudnienie jest teraz weryfikowane godzina przed zamknięciem. ” A jeśli nastąpiły jakieś zmiany w historii zatrudnienia, mówi, że wszystko się kończy, i trzeba będzie zacząć od nowa w ubezpieczeniach.