Po obejrzeniu, jak nasi rodzice przechodzą na emeryturę i nadal muszą spłacać kredyty hipoteczne o stałym dochodzie, postanowiliśmy z mężem, że zrobimy wszystko, aby temu zapobiec. Podeszliśmy więc do naszych kredytów hipotecznych agresywnymi i nieszablonowymi krokami, które nie są dla wszystkich, ale zdecydowanie dla nas zadziałały.
W przypadku naszego pierwszego domu kupiliśmy dom, który kosztował mniej niż hipoteka, na którą zostaliśmy zatwierdzeni, prawie dwukrotnie więcej niż w naszym miesiącu płatności w celu zlikwidowania kwoty głównej, wypłacenie pieniędzy na poczet kwoty głównej, gdy nie ponosimy odpowiedzialności za PMI, a nawet refinansowane. Udało nam się zmniejszyć saldo naszego kredytu hipotecznego 30-letniego o stałej stopie procentowej w wysokości 180 000 USD, w wysokości 8 procent, do 60 000 USD w ciągu zaledwie 10 lat - co pozwoliło zaoszczędzić setki tysięcy dolarów na potencjalnych płatnościach odsetkowych.
Ale to wszystko się zmieniło, kiedy musieliśmy przeprowadzić się do Nashville, aby wykonać nową pracę mojego męża. Odeszliśmy od naszego prawie spłaconego domu w zamian za zaliczkę w wysokości 150 000 $. Rynek w Nashville był gorący, ale także znacznie droższy niż przedmieścia Atlanty (z dwójką dzieci potrzebowaliśmy większego domu). Znaleźliśmy 635 000 dolarów domu, który kochaliśmy, odłożyliśmy 135 000 dolarów i złożyliśmy wniosek o nową 30-letnią, 5-procentową hipotekę o stałej stopie procentowej. Chociaż chcielibyśmy uzyskać 15-letni kredyt hipoteczny (byliśmy tak blisko spłaty w Gruzji!), Nie sądziliśmy, że byłby to praktyczny finansowo lub sprytny na niestabilnym rynku mieszkaniowym.
Skończyło się na tym, że płaciliśmy 3600 USD miesięcznie - 1000 USD więcej miesięcznie niż płaciliśmy, i 2000 USD więcej niż musieliśmy spłacić na naszej starej hipotece w Atlancie. Nie mogliśmy sobie pozwolić na podwojenie tych płatności, jak to zrobiliśmy wcześniej, więc postanowiliśmy trzymać się zaplanowanych spłat pożyczek - chociaż obliczyliśmy, że zapłacimy dodatkowe 512 000 USD odsetek. Było to przytłaczające, ponieważ atak finansowy był o wiele większy niż nasz pierwszy kredyt hipoteczny w domu. Ale chociaż dom był droższy niż byliśmy przyzwyczajeni do płacenia, ponownie zdecydowaliśmy się kupić dom poniżej tego, na co bank nas zatwierdził, więc mieliśmy trochę miejsca na wahania.
Kiedy gospodarka nabrała tempa pięć lat później, rynek mieszkaniowy zmienił się drastycznie: stopy procentowe spadły do prawie 2 procent… a wartość naszego domu spadła o 15 procent. Ponownie szukaliśmy możliwości refinansowania, aby obniżyć nasze oprocentowanie, ale wymagana była wycena, której koszty zamknięcia były bliskie 10.000 USD. Uznaliśmy, że nie jest to praktyczne i że lepiej byłoby zainwestować pieniądze w spłatę kwoty głównej.
Zacząłem więc badać inne opcje i znalazłem mało znany proces, który zasadniczo zrobiłby to samo za jedyne 100 USD opłat: Przekształcenie, lub kiedy wpłacasz dużą kwotę na kredyt hipoteczny i wpływa to bezpośrednio na kwotę główną. Chociaż okres kredytowania nie ulega skróceniu, cała duża płatność trafia do kwoty głównej zamiast odsetek. A ponieważ stopy procentowe banków również znacznie spadły, doszliśmy do wniosku, że dostaniemy więcej pieniędzy za nasze pieniądze, przeznaczając tę gotówkę na naszą hipotekę, niż gdybyśmy pozwolili jej zaoszczędzić.
Na szczęście branża technologiczna dobrze sobie radziła - a praca mojego męża dawała nam roczne premie i opcje na akcje, dlatego postanowiliśmy wykorzystać część tych dodatkowych pieniędzy, aby wpłacić kredyt hipoteczny. Po konsultacji z naszym doradcą podatkowym i pożyczkodawcą wzięliśmy 200 000 USD, które zaoszczędziliśmy przez lata i przekształciliśmy: nasza miesięczna kwota płatności spadła o połowę!
A jednak wciąż płaciliśmy 3600 USD miesięcznie. A potem, w ciągu dwóch lat od tego przekształcenia, mój mąż został zwolniony i otrzymał duże zerwanie. Na szczęście miał kolejną pracę, a my mogliśmy wykorzystać te pieniądze wraz z innymi oszczędnościami na spłatę kredytu hipotecznego!
Ale nie byliśmy jeszcze w domu wolni: mimo że spłacono naszą hipotekę, nasz kapitał w naszym domu był mniejszy niż zapłaciliśmy za to - a powrót wartości do tego, co wróciliśmy, zajmie całą dekadę. zapłaciliśmy za to (i na szczęście dopiero dwa lata później jest to warte 100 000 $ więcej!) A ponieważ przeznaczyliśmy wiele naszych oszczędności na nasz domowy kapitał, nie mieliśmy tyle gotówki, ile byśmy mieli lubił. Tak więc, zgodnie z radą naszego pożyczkodawcy, otworzyliśmy linię kredytową w wysokości 50 000 USD, aby zapewnić nam pewne płynne aktywa. Musieliśmy również przyjrzeć się, jak wpłynęło to na naszą zdolność kredytową, ponieważ nie mieliśmy już żadnych pożyczek miesięcznych (nie mieliśmy też rachunków za samochód ani rachunków z opłat obrotowych). Chociaż po spłacie nastąpił początkowy spadek, nasza zdolność kredytowa była w stanie powiedzieć w niskich 800, nawet bez żadnych ratalnych pożyczek.
Ale w sumie wspaniale było nie mieć nadmiernej presji dużej miesięcznej płatności - zwłaszcza, gdy mój mąż został zwolniony kilka lat później. Nadal musimy płacić podatki i ubezpieczenie (około 6200 USD rocznie, które płacimy ryczałtem na początku roku - nigdy nie jest to fajna rzecz po wakacjach). Ale ogromną ulgą jest dodatkowe 3 800 USD miesięcznie na realizację naszych innych celów oszczędnościowych, takich jak planowanie uczelni, duże projekty domowe, fundusze na nagłe wypadki i oszczędności emerytalne. To naprawdę niesamowite uczucie być bez hipotek do 45 (zamiast 65, jak pierwotnie oczekiwaliśmy) i naprawdę fenomenalne, aby zobaczyć, ile zaoszczędziliśmy!