![Rzeczy, których powinieneś się pozbyć](/f/45d4577520d07c265b2caa386f61890d.jpg?resize=480:*?width=100&height=100)
Kiedy mój mąż i ja - aspirujący właściciele, którymi jesteśmy - dowiedzieliśmy się, że możemy uzyskać pożyczkę FHA na zakup dupleksu, tripleksu lub czterokrotnie, pomyśleliśmy, że wszystko ustaliliśmy. Ale cztery miesiące i kilkanaście ofert później wciąż odkrywaliśmy niespodzianki na prawo i na lewo. Oto, co chcielibyśmy wiedzieć, zanim przejdziemy do naszej mniej świadomej, wielorodzinnej wyszukiwarki domów o wysokim ryzyku.
Przed wyruszeniem w tę podróż przeczytaj przepisy dotyczące wynajmującego / wynajmującego w swojej okolicy! Każde państwo i miasto ma swoje dziwactwa i może się okazać, że lepiej jest być w mieście właściwym lub na pewnym przedmieściu. Na przykład Miasto Los Angeles ma bardzo surowe przepisy dotyczące kontroli czynszu, ale sąsiednie miasta Beverly Hills, Culver City, Glendale i Pasadena dają właścicielom więcej praw. Jeśli masz nadzieję, że będziesz mieszkał w jednej z jednostek, jeśli ta jednostka nie jest pusta w momencie sprzedaż ważne jest, aby wiedzieć, jakie są twoje prawa jako właściciela i jakie prawa najemcy (ów) są. W większości przypadków ich dzierżawa trwa po sprzedaży, a jeśli chcesz zająć lokal, musisz postępuj zgodnie z pewnymi procedurami, które mogą potrwać do 90 dni, chociaż twoja pożyczka może wymagać obłożenia w ciągu 60 dni. Musieliśmy przekazać nieruchomość, którą naprawdę kochaliśmy, ponieważ nie mogliśmy legalnie zajmować jednostki, która najbardziej nam się podobała. W większości obszarów mieszkający w domu właściciel ma więcej praw niż nieobecny, ale wciąż jest wiele do nauczenia się.
Istnieją dwa rynki mieszkaniowe - jeden dla właścicieli mieszkań, a drugi dla właścicieli nieobecnych lub inwestorów. Para kupująca dom jednorodzinny może zobaczyć dupleks, który im się podoba i porozmawiać z nim, aby mieć przestrzeń biurową lub miejsce dla starzejących się rodziców. Ale na przykład na rynku Fourplex występuje prawie wyłącznie inny typ nabywcy - inwestor, który nie musi wyobrażać sobie, że budynek stanie się domem.
Z powodu tej dychotomii rynku wielorodzinnego, podczas gdy wykazy dupleksów bardziej przypominają wykazy domów jednorodzinnych (z mnóstwo zdjęć, czyste przestrzenie i mnóstwo informacji, które mogą Cię ekscytować), oferty skierowane do inwestorów są często dość rzadki. Często zawierają nie więcej niż jedno zdjęcie (nie mniej niż Google Street View) i najkrótszy opis. Niepopełnić błędu: To tutaj mieszkają oferty. Na rynku inwestorskim ROI (zwrot z inwestycji) jest najważniejszy, a emocje nie wpływają na cenę.
Wpadliśmy w pułapkę podejmowania decyzji emocjonalnych po podjęciu decyzji o zakupie tripleksu w doskonałej okolicy. Nasza oferta została zaakceptowana, ale okazało się, że nasz bank (przez który byliśmy wstępnie zatwierdzeni) nie sfinansuje zakupu. Dlaczego nie? Korzystaliśmy z pożyczki FHA, która wymagała, aby potencjalne tripleksy lub czterokrotne problemy były samowystarczalne od pierwszego dnia. Oznacza to, że czynsz pochodzący z wynajmowanych jednostek powiększony o wartość rynkową naszej jednostki musiał pokryć hipotekę z odrobiną miejsca na okazjonalne wolne miejsce. To był szok dla systemu, gdy zdaliśmy sobie sprawę, że nawet gdybyśmy mogli zmusić się do zatopienia większej ilości pieniędzy w nieruchomości, którą kochaliśmy, reszta świata po prostu nie postrzegałaby tego w ten sam sposób. Z tego, co widzą, jeśli spłacisz niespłaconą pożyczkę, będą właścicielami nieruchomości i chcą się upewnić, że nie stracą na tym pieniędzy - dwa razy technicznie - gdyby tak się stało.
Najemcy mają prawo do cichego korzystania z powierzchni, nawet jeśli jest ona na sprzedaż. Pomiędzy jednostkami zajętymi a nieobecnymi właścicielami będziesz miał szczęście zobaczyć tylko jedną jednostkę osobiście przed złożeniem oferty. Przyzwyczaj się do wprowadzania ofert wiedząc, że gdy tylko zobaczysz w środku, bardzo dobrze możesz je wyciągnąć. Sprzedawca również o tym wie i da ci czas na rozejrzenie się (a także na inspekcje, tak jak w przypadku każdej innej nieruchomości), zanim zaczniesz wymagać poważnych pieniędzy.
Po co odpuszczać coś dobrego, prawda? Większość nieruchomości, które widzieliśmy, była na rynku, ponieważ finanse nie działały już dla właściciela. Najczęstszą sytuacją był właściciel, który nie podnosił czynszu przez kilka lat z rzędu - w końcu znajdując sami bez przepływu gotówki, aby nadążyć za naprawami, i najemcy, którzy chcą utrzymać dobrą ofertę bez względu na to co. Przygotuj się na odroczone utrzymanie, najemców płacących znacznie poniżej czynszów rynkowych lub na oba te sposoby, i odpowiednio dostosuj cenę oferty.