Istnieją trzy kategorie agentów, którzy wymieniają i pokazują mieszkania: brokerzy, którym najemcy płacą opłatę, brokerzy bez opłat oraz właściciele mieszkań, którzy sami zajmują się pracą. Prawdopodobnie wiesz, że najlepsze oferty zwykle znajdują się w sytuacje wymienione przez właściciela. Ponieważ nie ma pośrednika zajmującego się procesem i żądaniem hołdu, zarówno właściciel, jak i najemca mogą zaoszczędzić pieniądze. Oczywiście, jeśli wynajmujesz w jakimkolwiek większym mieście z konkurencyjnym rynkiem, prawdopodobnie nie będziesz miał wyboru, jak tylko pracować z brokerem. W takim przypadku broker bez opłat wydaje się lepszą ofertą, prawda? Szkoda, że jest nie ma czegoś takiego.
W Nowym Jorku i Bostonie (a także w niektórych innych miejscach) możesz oczekiwać, że zapłacisz od 8 do 15 procent swojego rocznego czynszu brokerowi, który pomógł ci zabezpieczyć mieszkanie. Mówiąc inaczej, 8 procent to mniej więcej czynsz miesięczny. Tak więc dla hipotetycznej jednostki o wartości 2500 USD może to kosztować nawet 4500 USD. Auć.
A kto chce zapłacić dodatkowe 4500 $? Najprawdopodobniej nikt - więc prawdopodobnie spróbujesz znaleźć podobną jednostkę z brokerem bez opłat. Ale o to chodzi: nawet jeśli możesz znaleźć tę samą jednostkę z brokerem bez opłat, czynsz wyniesie co najmniej 2750 USD miesięcznie.
Wiem o tym, ponieważ pracowałem jako agent w nieodpłatnym domu maklerskim. Oczywiście nie pracowałem za darmo. Moja wypłata pochodziła od pieniędzy, które dali nam właściciele po podpisaniu umowy przez najemców, zwykle czynsz za jeden miesiąc.
Ale właściciele nie tylko rozdają te pieniądze. Aby zrekompensować koszty, po prostu amortyzują opłatę do wyższego czynszu. Jeśli więc wynajmujesz mieszkanie bez opłat za 2500 USD miesięcznie, to w zasadzie masz 2300 USD za dodatkową miesięczną opłatę w wysokości 200 USD. Ta dodatkowa opłata może stać się jeszcze większa w przypadku współpracy z bezpłatnymi brokerami, którzy pobierają od właścicieli 10 do 15 procent.
W trakcie rocznej dzierżawy opłata vs. bezpłatne pytanie brokera to właściwie pranie. I tak, brak opłaty ma bardzo realną zaletę polegającą na tym, że nie zmusza cię do zarabiania jeszcze więcej pieniędzy z góry. ALE kiedy minie pierwszy rok, odsłania się dodatkowy koszt przejścia bez opłat. Po odnowieniu dzierżawy w tej bezpłatnej jednostce 2750 USD nadal będziesz płacić wyższą, czynsz kompensujący opłatę (oprócz wszelkich podwyżek czynszu), podczas gdy najemca, który uiścił opłatę, będzie teraz korzystać z ich niższy czynsz. Dlatego tak wielu właścicieli kocha umowy bez opłat - zarabiają więcej pieniędzy po pierwszym roku, a wyższe czynsze w formie papierowej dają im większą dźwignię w celu zapewnienia finansowania przyszłych projektów. Kiedy wynajmujesz bezpłatnie, ustawiasz się, by zostać na długo przyłapanym.
Załóżmy, że znajdujesz idealne mieszkanie, w którym się znajdujesz wiedzieć osiedlisz się i stworzysz swoje na całe życie (lub co najmniej kilka lat), ale jest to wymienione tylko przez brokerów bez opłat. Nie rozpaczaj! Zapytaj brokera, czy wynajmujący byłby skłonny obniżyć czynsz w zamian za zapłacenie opłaty. Być może będziesz w stanie wynegocjować cenę aż do „prawdziwego” czynszu, a nawet jeśli będziesz musiał spotkać się gdzieś pośrodku, nadal będziesz mieć szansę zaoszczędzić duży każdego roku odnowienia wynajem.