Najpierw dobra wiadomość: w rzeczywistości można kupić mieszkanie na Manhattanie za mniej niż 300 000 USD. (Tak, prawdziwe mieszkanie - nie szafa! I tak, kupuj na własność, a nie wynajmuj!) Od czasu do czasu na rynek trafia jednostka spółdzielcza Housing Development Fund Corporation (HDFC), która stanowi rzadką, niedrogą opcję dla potencjalnych nabywców domów.
Ale zniechęcające wieści? Nie tylko są one dość rzadkie, te okazje na rynku nieruchomości są również trochę kłopotliwe: aby je kupić, musisz mieć roczną pensję poniżej określonego progu, ale musisz także mieć pod ręką znaczne środki pieniężne na zaliczki (aw niektórych przypadkach na całą cenę zakupu). Ogranicza to znacznie grupę łowców domów, którzy faktycznie mogą kupić tego rodzaju spółdzielnię. W rzadkich przypadkach ludzie oszczędzają. Często jednak ludzie (zdaniem ostatnich absolwentów szkół wyższych) ze skromną pensją przychodzą na emeryturę odziedziczą lub otrzymają zastrzyk finansowy od swoich rodzin lub emerytów bez miesięcznych dochodów, ale z dużą ilością gotówki w rezerwach. Westchnienie.
Spółdzielnie HDFC w Nowym Jorku pojawiły się w latach 70. XX wieku, kiedy w okresie spowolnienia gospodarczego właściciele zaczęli porzucać swoje budynki. Budynki zostały przekazane mieszkańcom do zagospodarowania. Zaczęło się od eksperymentu, ale od tamtej pory przekształciło się w niszowy sposób dla nowojorczyków o niskich i średnich dochodach na zakup domów.
Jednostki te są zwykle znacznie poniżej wartości rynkowej, co oznacza, że Twój kredyt hipoteczny będzie kosztował mniej niż wynajem jednostki podobnej wielkości, wyjaśnia Eugene Gamble, inwestor nieruchomości i starszy partner z Zaklinacze nieruchomości, firma inwestycyjna i deweloperska.
Oprócz tego, że są w bardziej przystępnej cenie, spółdzielnie HDFC są często miejscami o silnym poczuciu wspólnoty Molly Franklin, agent nieruchomości z CitiHabitats nieruchomość.
Pierwszą rzeczą, którą kupujący muszą wiedzieć, jest to, czy kwalifikują się do ograniczenia dochodu budynku, i muszą być w stanie pokazać te liczby na deklaracjach podatkowych za dwa lata, mówi Franklin. Nie ma uniwersalnego limitu dochodu, a formuły określania pułapu dochodów różnią się w zależności od spółdzielni. Hauseit, firma „na sprzedaż przez właściciela” w Nowym Jorku, stworzyła przykładowy przewodnik do obliczania wytycznych dotyczących limitu dochodu. Możesz także sprawdzić przykładowa aplikacja, która zwykle wymaga podania informacji o koncie bankowym, danych osobowych oraz wyjaśnienia, dlaczego chcesz mieszkać w budynku.
Lucas Callejas, agent nieruchomości z Triplemint nieruchomości w Nowym Jorku, mówi, że ważne jest, aby kupujący zastanowili się, czy mają jakieś zaplanowane premie lub podwyżki. Jeśli tak, warto poprosić firmę o opóźnienie, jeśli jesteś bliski limitu dochodu.
„Niektóre budynki, w zależności od programu, nie pozwolą na przekroczenie limitu dolara”, wyjaśnia. Inni mogą mieć trochę miejsca do poruszania się z niewielką elastycznością.
W budynkach o niższych dochodach emeryci z silnymi finansami, ale o niskich dochodach, a także kupują prezenty dla dorosłych dzieci rządzą grą, wyjaśnia Franklin, ponieważ wiele z tych zakupów to gotówka oferty.
„Wiele [jednostek] trafia do osób, które mogą mieć rodziców lub dziadków ze znacznymi środkami pieniężnymi, lub osób, które je mają porzucił dobrze płatne prace i teraz pracuje na polach, gdzie zarabiają mniej, ale jest to dla nich bardziej opłacalne ”, Franklin mówi.
„Ludzie denerwują się, że budynek będzie wymagać, abyś nigdy nie zarabiał więcej niż pułap dochodu po zakupie”, mówi. „Budynek nie będzie wiecznie monitorował twoich dochodów, a własna dzierżawa nie zostanie wyrwana z twoich rąk, jeśli dostaniesz świetną promocję rok po zakupie.”
Jeszcze jedna lepka uwaga: kupujący muszą dowiedzieć się, czy budynek został zatwierdzony pod kątem hipotek, mówi Franklin. „Niektóre budynki nie są w dobrej kondycji finansowej, więc banki raczej nie pożyczą pieniędzy” - zauważa.
Zazwyczaj HDFC wymagają nieco niskiej, 10% zaliczki, wyjaśnia Debra Bechtel, profesor w Brooklyn Law School, który prowadzi klinikę skoncentrowaną na HDFC; ale niektóre „gorętsze” dzielnice wymagają całej gotówki.
Kupujący nie powinni oczekiwać, że zarobią dużo pieniędzy na HDFC. Tak, chociaż po zakupie mieszkania możesz mieć większy dochód, następny mieszkaniec nabywcy najprawdopodobniej będzie musiał osiągnąć pułap dochodu przy zakupie. Wszystko zależy jednak od zasad obowiązujących w budynku.
„Cena odsprzedaży nie jest ograniczona, ale zrozumienie, że górna granica dochodu będzie decydować o tym, ile możesz uzyskać przy odsprzedaży, jest bardzo ważne dla zarządzania oczekiwaniami” - mówi Franklin.
Ponadto podatki na zwroty (lub opłaty transferowe płacone do budynku w celu utrzymania rezerw przy sprzedaży) są zwykle wysokie, aby zapobiec szybkim wzbogaceniom.
„Zawsze upewniam się, że moi kupujący wiedzą, że jest to naprawdę odpowiednia opcja dla osoby korzystającej z mieszkania as ich główne miejsce zamieszkania jako HDFC nie pozwala ludziom kupować za pied-à-terre i mają surowe zasady podnajmu, ” wyjaśnia Shelly Place, agent Triplemint.
Wiele HDFC wymaga kosztownych remontów w celu dostosowania ich do rozsądnego standardu życia, więc możliwe, że Twoje wydatki z własnej kieszeni będą wyższe niż wiele gotowych alternatyw, wyjaśnia Gamble.
Urządzenia HDFC są przeznaczone dla osób o niskich i średnich dochodach i jako takie generalnie ponoszą niskie koszty utrzymania, Zaklinacze nieruchomości„Gamble mówi. Opłaty te wiążą się jednak z pewnymi kosztami: niskie opłaty za utrzymanie oznaczają mniej płynnych środków, które budynek ma na naprawy, a zatem budynek może być podatny na obawy związane z bezpieczeństwem lub konserwacją.
I chociaż dotyczy to niektórych budynków, coś w rodzaju renesansu dzieje się z HDFC na Manhattanie. Napływ ostatniej sprzedaży HDFC oznacza, że budynki mają więcej w swoich kasetonach; wielu otrzymuje bardzo potrzebne aktualizacje i otwiera się również na finansowanie, mówi Franklin.
