Czy jestem gotowy na zakup domu?

Jeśli masz dość współlokatora, który zjada resztki na wynos, nieobecny właściciel wędruje po czynszu rok po roku, mimo że upał ledwie działa, lub twoja mama pytając, o której godzinie - dorosły dorosły przy ostatnim sprawdzeniu - będziesz w domu, możesz marzyć o zakupie własnego miejsca i robieniu go wcześniej niż później.

Ale skąd wiesz, czy jesteś gotowy na zakup domu i czy to dobry pomysł? Istnieją różne czynsze vs. kup kalkulatory tam (ten z „New York Timesa”, jest prawdopodobnie najlepszy), który może powiedzieć, czy generalnie kupno domu ma większy sens finansowy niż wynajem w Twojej okolicy. Ale żaden z nich tak naprawdę nie może podjąć dla ciebie tak ogromnej decyzji.

I to jest decyzja zmieniająca życie. Posiadanie domu historycznie pomogło rodzinom z klasy średniej budować długoterminowe bogactwo: wartość netto mediana właściciela domu jest zdumiewająca 90 razy mediany najemcy. Dlaczego więc nie chcesz jak najszybciej wskoczyć do tego pociągu?

Trzymaj się, Tiger. Kupno domu może równie łatwo siać spustoszenie finansowe w twoim życiu. Miliony rodzin straciły domy w wyniku wielkiej recesji.

Faktem jest, że właścicielstwo domu to nie tyle inwestycja, co narzędzie przymusowych oszczędności. I pomimo pokazów telewizyjnych HGTV, z pewnością nie jest to szybki i bogaty program. Oto kilka sposobów na sprawdzenie, czy naprawdę jesteś gotowy na zakup - i utrzymanie - domu.

Istnieje powód, dla którego kupno domu często wiąże się z „osiedleniem się”. Nie musisz brać ślubu lub nawet w związku z zakupem domu, ale pomaga, jeśli osiągniesz płaskowyż stabilności życie. Jeśli planujesz kupić dom z partnerem, upewnij się, że Twoje relacje są stabilne. Jeśli nadal masz ochotę spędzić rok, mieszkając za granicą, być może najpierw to odejdziesz. A jeśli (jak większość z nas) nie stać Cię na kredyt hipoteczny bez bieżącej wypłaty, rzetelnie oszacuj swoje prawdopodobieństwo przeniesienia lub zwolnienia, a także czy można łatwo znaleźć inną pracę w Twojej okolicy, gdyby to było możliwe zdarzyć.

„Nie chciałbym, aby ktokolwiek myślał, że musisz wziąć ślub, zanim kupisz dom” - mówi Marie Presti, właścicielka / pośredniczka Grupa Presti w Newton, Mass. „Jeśli jesteś w stałym związku, kupno nieruchomości może być świetne, ponieważ nauczysz się współpracować ze swoimi finansami i podejmować decyzje jako zespół. Ale tak naprawdę nie chcesz kupować nieruchomości z inną osobą, jeśli twój związek nie jest wystarczająco stabilny, ponieważ jest to stresujący proces ”.

Musisz być przygotowany do pozostania w domu przez pięć do siedmiu lat lub dłużej. Sprzedaż domu jest szalenie droga - same prowizje od nieruchomości pochłaniają około 5% ceny sprzedaży. A jeśli zbiorniki na rynku mieszkaniowym, jak to czasem się zdarza, nie chcesz być zmuszany do sprzedaży w kryzysie - chcesz być w stanie przetrwać, dopóki ceny nie wzrosną.

Więc jeśli chcesz odejść z jakimikolwiek pieniędzmi po sprzedaży, powinieneś planować pozostanie na chwilę - a przynajmniej być pewny, że możesz pokryć większość lub całość kredytu hipotecznego, wynajmując nieruchomość, jeśli wcześniej będziesz zmuszony się przeprowadzić następnie. „Nie chcesz kupować nieruchomości, jeśli nie planujesz być tam przez pięć do siedmiu lat”, mówi Presti.

Posiadanie domu może również wiązać się z pewnymi zmianami stylu życia - zwłaszcza jeśli domy, na które Cię stać, będą wymagały trochę pracy. „Niektórzy kupujący, których znam, uwielbiają brać dwa lub trzy wakacje rocznie lub wyjeżdżać w każdy weekend latem, a oni nie są jeszcze gotowi, aby spędzić dużo wolnego czasu pracując nad swoim podstawowym rezydencja. A jeśli tak jest, być może nie są gotowi na naprawę ”, mówi Presti. „Znam wielu nowych właścicieli domów, którzy poświęcają czas i pieniądze, które wydaliby na wakacje, i zamiast tego wkładają je do nowego domu, a to mądra długoterminowa decyzja finansowa. Ale czy jesteś gotowy zrezygnować z roku czy dwóch wakacji?

Pamiętaj, że bezwładność jest potężną siłą, a gdy zapuszczasz korzenie - zaprzyjaźniasz się z sąsiedztwem, wysyłasz dzieci do lokalnych szkół, angażując się w społeczność - może być trudniej odebrać i wyjechać później na. Jeśli nie widzisz siebie za pięć lat, zastanów się, czy kupowanie jest właściwym posunięciem.

Równie ważna, ale być może łatwiejsza do zmierzenia, jest twoja gotowość finansowa. Jeśli ledwo sobie radzisz, kredyt hipoteczny nie pomoże w twojej sytuacji.

Potrzebujesz gotówki i kredytu: Kupno domu jest drogie i zazwyczaj zarezerwowane dla osób z lepszym niż przeciętnie kredytem. Chociaż możesz zakwalifikować się do kredytu hipotecznego z oceną kredytową nawet na poziomie 620 - a nawet w 500 roku z kredytem hipotecznym Pożyczka FHA - najniższe stopy procentowe przypadają tym, którzy mają doskonały kredyt. A niższe oprocentowanie oznacza niższą miesięczną płatność, co oznacza, że ​​więcej pieniędzy idzie do domu, a mniej do pożyczkodawcy.

„Brokerzy i pożyczkodawcy wyciągną wszystkie trzy raporty kredytowe i trzy oceny oraz wykorzystają średnią ocenę numeryczną”, mówi ekspert kredytowy John Ulzheimer. „Najlepsze opublikowane stopy procentowe kredytów hipotecznych są dla osób o zdolności kredytowej powyżej 760.”

Nick Beser, dyrektor ds. Mieszkalnictwa i rozwoju społeczności w non-profit Guidewell Financial Solutions, zaleca żądanie i przegląd raportów kredytowych Equifax, Experian i TransUnion na długo przed rozpoczęciem domu polowanie. „Są to informacje, na których opiera się Twoja ocena kredytowa, więc możesz potrzebować czasu, aby zakwestionować ewentualne nieścisłości”, mówi.

Ulzheimer mówi, że tańszym sposobem na osiągnięcie tego samego jest uzyskanie kwalifikacji przez pożyczkodawcę. „Pobiorą wszystkie trzy Twoje raporty i wyniki i natychmiast powiadomią Cię, czy kwalifikujesz się i według jakich stawek” - mówi. Ich cytat będzie uzależniony od pełnego gwarantowania emisji, mówi - to nie to samo, co uzyskanie wstępnego zatwierdzenia - ale będzie zapewniają dokładne zrozumienie jakości kredytowej, nawet bardziej wyrafinowane niż kupowanie lub uzyskiwanie dostępu do raportów i wyników online.

W międzyczasie musisz także zaoszczędzić sporą ilość gotówki - wystarczającą na pokrycie zaliczki i kosztów zamknięcia. Podczas gdy kupujący po raz pierwszy zwykle mogą znaleźć opcje hipoteczne o niskim oprocentowaniu, nawet 3,5% z domu o wartości 300 000 USD kosztuje 10 500 USD - niezupełnie drobna zmiana. Koszty zamknięcia - różne opłaty bankowe i inne opłaty należne przy podpisywaniu linii przerywanej, takie jak ubezpieczenie tytułu i opłaty za wycenę - średnio ponad 2000 USD w 2016 r.

ZA 100-punktowa poprawa w wyniku kredytowym możesz zaoszczędzić 150 USD miesięcznie na 200 000 USD kredytu hipotecznego i prawie 60 000 USD na dożywotnich odsetkach. Jeśli możesz spłacić część zadłużenia odnawialnego (salda kart kredytowych) i dokonywać spójnych, terminowych płatności przez kolejny rok, masz szansę na znaczną poprawę zdolności kredytowej.

Tymczasem odebranie większej ilości pieniędzy na zaliczkę może pomóc Ci uzyskać lepszą stawkę i uniknąć płacenia drogie prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), którego pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają od kredytu hipotecznego z mniej niż 20% zniżką. A ponieważ będziesz musiał sfinansować mniej ogólnej ceny zakupu, spłacanie kredytu hipotecznego będzie łatwiejsze w zarządzaniu i będziesz tracić mniej na odsetki przez cały okres kredytowania.

Nadal potrzebujesz pieniędzy. Kupno domu jest drogie, ale więc jest właścicielem jednego, rok po roku po roku. Grzejniki wodne psują się, podjazdy muszą zostać wyremontowane, ściany potrzebują nowych powłok malarskich. W pewnym momencie, z niewielkim ostrzeżeniem, może być konieczne zastąpienie dachu w wysokości 10 000 USD lub więcej. Potrzebujesz poduszki gotówkowej na pokrycie tych rzeczy.

Jeśli Twoja przedpłata jest w rzeczywistości funduszem ratunkowym lub zaciągasz największą hipotekę, do której możesz się kwalifikować, ryzykujesz zbytnim rozciągnięciem. „Upewnij się, że masz środki finansowe, aby nie tylko kupić dom, ale także pozostać w nim” - powiedział Jorge Colon, kierownik programu w Mentorzy Homebuying, program organizacji non-profit Allston-Brighton Community Development Corp. w Bostonie.

Sarah Korval, która wraz ze swoim mężem Scottem Wisnaskasem kupiła dom miejski w Bostonie w zeszłym roku, wymieniła zmęczenie najemcy jako jeden z powodów, dla których zdecydowali się na zakup. „Mieliśmy kilka wyzwań, których oczekujesz przy wynajmie: małe apartamenty, bliskie sąsiedztwo z sąsiadami i miejsca sprzedane spod nas” - mówi. Co więcej, ich futrzana rodzina - dwa psy i dwa koty - ograniczały możliwości wynajmu, ilekroć nadszedł czas na przeprowadzkę.

Ale minęło kilka lat, zanim byli naprawdę gotowi do zakupu. „Rozmawialiśmy o zakupach przez jakiś czas, ale wiedzieliśmy, że chcemy raczej pozostać w okolicy Bostonu niż oddział na przedmieścia - a to wymagało zaoszczędzenia dużo więcej pieniędzy na zaliczkę ” mówi.

Korval mówi, że zaczął oszczędzać w 2010 roku w oczekiwaniu na „jeden dzień” na zakup domu, a następnie zaczął odwiedzać domy otwarte na początku 2015 roku. „Na początku było inaczej w niedziele i nie było żadnej presji, aby znaleźć miejsce, ponieważ i tak nie mogliśmy złożyć oferty” - powiedziała.

Po drodze, zwłaszcza że ceny domów w Bostonie osiągnęły nowy poziom, mieli wątpliwości. „Przez lata zastanawialiśmy się kilka razy, zastanawiając się, czy kupowanie jest tego warte” - powiedziała. „[Ale] na początku 2016 r. Mieliśmy już dość naszej obecnej sytuacji życiowej i wydawało się, że to właściwy czas, aby poważnie zająć się zakupami. Prześladowałem Zillow i Trulię, jakby to była moja codzienna praca.

Jeśli masz dość problemów, ale czujesz się trochę nieprzygotowany, jednym ze sposobów na przygotowanie się jest wybranie kursu dla kupujących po raz pierwszy w domu. Zwykle oferowane przez niedrogie organizacje mieszkaniowe lub grupy non-profit, dobra klasa kupna domu poprowadzi Cię przez różne etapy procesu zakupu domu w twoim przedstawić i przedstawić dramatyczne osoby, z którymi będziesz pracować (w tym agent nieruchomości, inspektor domu, pożyczkodawca hipoteczny, agent ubezpieczeniowy i nieruchomości adwokat).

W zamian za około sto dolarów i cztery tygodnie naszego życia, moja żona i ja dowiedzieliśmy się wszystkiego, co mogliśmy kiedykolwiek chciałem wiedzieć o posiadaniu domu w takiej klasie - w tym o tym, że NIE mieliśmy BIZNESU kupując dom w czas. (Gdy musisz poczekać, aż wypłata zostanie rozliczona, zanim będziesz mógł złożyć ofertę na dom, ponieważ ledwo możesz pokryć depozyt w dobrej wierze - nie mówiąc już o zaliczce czy kosztach zamknięcia - nie jesteś gotowy na zakup domu.) Więc skuliliśmy się na kolejny rok i zwiększiliśmy oszczędności.

Oznacza to zebranie ostatnich odcinków wypłaty, deklaracji podatkowych, wyciągów samochodowych i pożyczek studenckich, rachunków z kart kredytowych i informacji bankowych oraz uzyskanie wstępnej zgody pożyczkodawcy. Urzędnik ds. Pożyczek nie jest w stanie powiedzieć, czy jesteś emocjonalnie przygotowany na zakup domu, ale nie będzie miał problemu z poinformowaniem Cię, jeśli nie będziesz gotowy finansowo.

„Jedną z rzeczy, które mówimy ludziom, jest to, że powinni mieć pod ręką wstępną zgodę. To jedna z ważniejszych rzeczy, gdy patrzą na nieruchomości - powiedział Colon. „To pokazuje sprzedawcy, że poważnie podchodzą do zakupu i mają na to środki”.

Ponieważ chociaż możesz w końcu poczuć gotowość do zakupu domu, sprzedawca nie uwierzy ci tylko na słowo.