Znalezienie mieszkania, które absolutnie uwielbiasz i chcesz w nim pozostać, jest dziś rzadką i wyjątkową rzeczą na rynku wynajmu. Ale niestety chęć najemcy do pozostania na miejscu nie zawsze wystarcza, aby stało się to rzeczywistością.
„Wraz ze wzrostem czynszów, konwersjami budynków (do kondominium), sprzedażą budynków i innymi przyczynami właściciele domów chcą wcześnie wyprowadzić najemców z nieruchomości” - mówi Mark Hakim, prawnik z SSRGA w Nowym Jorku. Zauważa, że niektórzy pozbawieni skrupułów właściciele mogą uciekać się do podstępnej taktyki (więcej o tym za chwilę), aby zmusić lokatora do opuszczenia mieszkania.
Jeśli masz do czynienia z taką sytuacją, może być trudno wiedzieć, jak się bronić. Zwróciliśmy się więc do trzech adwokatów z doświadczeniem w zakresie prawa najemców, którzy udzielili porad na temat tego, jak zareagować, jeśli podejrzewasz, że wynajmujący próbuje wykopać cię z czynszu.
Kiedy złapiesz pierwszy powiew kłopotów, natychmiast zwróć się do umowy najmu i dokładnie zapoznaj się z wszystkimi warunkami. W większości stanów wynajmujący musi dostarczyć Ci kopię podpisanej umowy zgodnie z prawem,
Theresa Nguyen, adwokat Renton w stanie Waszyngton, mówi.Dokładnie przeczytaj prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu i sprawdź, czy nie wywiązałeś się ze swoich obowiązków jako najemcy. Może to pozwolić znaczącej osobie, która nie jest wynajmowana, mieszkać z tobą (bez wiedzy właściciela) lub składać wnioski o konserwację w niewłaściwy sposób. „Upewnij się, że wykonujesz każdą część umowy” - mówi. Jeśli stwierdzisz, że naruszasz część umowy, natychmiast napraw to.
Ponadto, w przypadku gdy musisz się wyprowadzić, umowa najmu określa, z jakim wyprzedzeniem twój wynajmujący musi powiadomić. „Niezależnie od tego, czy masz umowę najmu, czy jesteś z miesiąca na miesiąc, wynajmujący musi powiadomić cię rozsądnie, że chce się wyprowadzić”, mówi Isaac C. Spragg, adwokat z Kancelaria Spragg w Miami na Florydzie.
W niektórych stanach, takich jak Nowy Jork, wynajmowanie mieszkania przez właściciela jest nielegalne. Na przykład, mówi Hakim, nie mogą przerywać ciepła, wody i usług elektrycznych wielokrotnie i celowo; nie mogą blokować wejść; nie mogą wielokrotnie, bezpodstawnie wszczynać postępowania eksmisyjnego ani wielokrotnie fizycznie grozić ani zastraszać. (Jeśli masz odwrotny problem, w którym chcesz wyjść, a nie zostać, oto sytuacje, w których możesz legalnie zerwać umowę najmu.)
Najemcy mogą również złożyć „lokalną” skargę (lub sprawę wniesioną przez wynajmującego przeciwko wynajmującemu) do lokalnego sądu mieszkaniowego w sprawie roszczenia o nękanie. Hakim mówi, że jeśli sąd stwierdzi, że twój właściciel cię nękał, będzie on musiał zapłacić kary.
Za każdym razem, gdy komunikujesz się ze swoim wynajmującym, pamiętaj, aby robić to pocztą, e-mailem lub SMS-em - a nie rozmową telefoniczną - aby mieć wszystko na piśmie, mówi Spragg. Ta dokumentacja może pomóc w uzasadnieniu sprawy, jeśli dojdzie do konfliktu. „Nie wierz słowu właściciela, że on lub ona coś zrobi” - mówi.
Ponadto, jeśli ty i twój wynajmujący dokonasz jakichkolwiek nowych warunków lub umów dotyczących najmu, takich jak aneks, zawsze dostaniesz to również na piśmie, aby warunki były krystalicznie jasne dla strony trzeciej.
Jeśli chcesz pozostać w jednostce i nie zostać eksmitowanym, pierwszą i najlepszą obroną w sądzie jest to, że zapłaciłeś czynsz i nie spłacasz zaległości. „Jeśli jesteś w zwłoce, sądowi trudno cię obronić”, mówi Nguyen.
Spragg mówi, że przechowuj dokładne zapisy wszystkich płatności na rzecz właściciela, w tym czynszu, mediów, depozytów zabezpieczających i innych opłat. Nigdy nie płać gotówką. Zamiast tego użyj czeku i zawsze otrzymuj paragon. „Jeśli później pojawi się rozbieżność co do tego, co zapłaciłeś, będziesz musiał być w stanie przedstawić dowód”, mówi.
Jeśli podoba Ci się miejsce zamieszkania, odnów umowę najmu tak szybko, jak to możliwe i tak długo, jak to możliwe (np. Dwuletnia umowa najmu), aby zapewnić pewną stabilność mieszkania. „Może to na dłuższą metę zaoszczędzić pieniądze, ponieważ czynszu nie można podnieść w okresie najmu”, mówi Spragg. Unikaj chodzenia z miesiąca na miesiąc, ponieważ naraża Cię to na nagłe podwyżki czynszów lub eksmisje (choć większość stanów będzie dać ci 30, 60 lub 90 dni wypowiedzenia).
Gdy sprawy wymkną się spod kontroli, a wynajmujący nie słucha lub nie jest rozsądny, rozważ konsultację z prawnikiem i / lub zatrudnienie prawnika. „Wielu właścicieli nie będzie słuchać ani działać, dopóki nie dowie się, że najemca mówi poważnie”, mówi Nguyen. „Będą cię ignorować i nękać, dopóki adwokat się do nich nie skontaktuje”. Mówi, że często okazuje się, że w momencie zatrudnienia prawnika wynajmujący zaczyna przestrzegać przepisów wynajmującego-najemcy i działa w zawodzie sposób.
Spragg dodaje, że wielu prawników będących najemcami oferuje bezpłatne konsultacje w celu omówienia twojej sytuacji oraz istnieje wiele organizacji non-profit zajmujących się oferowaniem bezpłatnych usług prawnych tym, którzy ich potrzebują. „Nigdy nie pozwól właścicielowi powiedzieć, jakie masz prawa lub jakie jest prawo” - mówi.