Często słyszysz pojęcie „drugiej hipoteki” podczas oglądania filmu lub programu telewizyjnego, gdy postać nie ma doskonałej sytuacji finansowej. „Musieli zaciągnąć drugą hipotekę w swoim domu” - szepcze plotka, szepcząc, opisując, jak ich wróg wpadł w złe czasy. Ale drugie kredyty hipoteczne mają zły rap - chociaż są ryzykowne, często są doskonałym narzędziem do rozwiązywania problemów finansowych, a nawet mądrze.
Zanim przejdziemy do sedna drugiej hipoteki, przejdźmy do tej samej strony z tym, co to dokładnie jest. Twój pierwszy kredyt hipoteczny to pożyczka, która pomaga sfinansować zakup domu, dzięki czemu nie musisz jednocześnie wystawiać setek tysięcy dolarów (bo bądźmy szczerzy: kto ma takie pieniądze?)
Ale druga hipoteka zasadniczo pozwala pożyczyć pieniądze z kapitału własnego domu. Kapitał własny to niefinansowana część wartości twojego domu, więc zasadniczo zarabiasz pieniądze, które wpłaciłeś na swój dom, na inne rzeczy. „Załóżmy, że Twój dom jest dziś wart 250 000 $, a ty jesteś winien 150 000 $”, mówi Holden Lewis,
NerdWalletSpecjalista ds. Kredytów hipotecznych. „Odejmij dług od wartości domu, a to będzie twój kapitał własny: 100 000 $. Kapitał własny twojego domu może rosnąć i kurczyć się poza spłata kredytu hipotecznego: wartość uzyskana z silnego rynku nieruchomości lub dokonane ulepszenia mogą przełożyć się na wzrost kapitał. To powiedziawszy, możesz stracić kapitał, jeśli twój dom traci na wartości lub rynek mieszkaniowy się załamuje.Jednak nie zawsze możesz po prostu wyjąć cały swój kapitał własny w domu: „Większość pożyczkodawców kapitału domowego chce utrzymać całkowity dług (dla obu hipotek) do 80 procent wartości domu, a czasem 90 procent ”, wyjaśnia Lewis,„ Więc w [tym] przykładzie dom jest wart 250 000 $, z czego 80 procent to $200,000. Jeśli jesteś winien 150 000 USD pierwotnej hipoteki, daje to do 50 000 USD, które możesz pożyczyć. ”
Podobnie jak twój pierwszy kredyt hipoteczny, twój dom jest zabezpieczony dla drugiego kredytu hipotecznego. Jeśli nie spłacisz kredytu hipotecznego, bank ma prawo zabrać twój dom na spłatę.
Ok, teraz, gdy rozumiesz, czym tak naprawdę jest druga hipoteka, zastanówmy się, dlaczego chcesz ją mieć. W niektórych przypadkach możesz mieć agresywnie spłacił kredyt hipoteczny aby zaoszczędzić na wypłatach odsetek i chcesz zwolnić część funduszy na wypadek awarii. Możesz także chcieć zrobić duży remont aby zwiększyć swój kapitał, ale znowu nie masz gotówki, aby sobie na to pozwolić. W niektórych sytuacjach warto również wykorzystać kapitał własny w celu konsolidacji długów (np. Spłatę wielu długów) z wysokimi stopami procentowymi i jedną dużą pożyczką o niższym oprocentowaniu), płacić za edukację, a nawet duże rachunki medyczne. Dla innych dodanie drugiej hipoteki jest najlepszym sposobem na mieszkanie bez 20-procentowej zaliczki.
Teraz, jeśli nie było dość mylące, że istnieją pierwsze i drugie hipoteki, faktycznie są dwa dominujące rodzaje drugich hipotek: pożyczka pod zastaw domu i linia pożyczki pod zastaw domu (HELOC). Porozmawiajmy o różnicach:
Pożyczka pod zastaw domu to pożyczka jednorazowa, która zapewnia ryczałtową sumę pieniędzy, którą możesz wykorzystać na cokolwiek chcesz. Dzięki tego rodzaju pożyczce spłacasz ją stopniowo. Pożyczki pod zastaw domu mają zazwyczaj stałą stopę procentową i okres spłaty, a Ty płacisz tę samą kwotę miesięcznie. Zasadniczo działają one dokładnie tak, jak twój pierwszy kredyt hipoteczny, jednak zazwyczaj są one bardziej oprocentowane stawka niż pierwsza hipoteka, ponieważ dodajesz nieco więcej do finansowania domu, Patrick Boyaggi, Prezes Zarządu rategravity.com, mówi.
Linia kredytowa domu (HELOC) to, cóż, kapitał własny domu zamienił się w linię kredytową. Ktokolwiek jest twoim pożyczkodawcą, ustawi maksymalny limit pożyczki i możesz pożyczyć tyle w dowolnym momencie, aż osiągniesz maksimum. Możesz także mieć HELOC i nigdy go nie używać, ale jest tam, jeśli go potrzebujesz. Dlatego linie kredytowe są często porównywane z kartami kredytowymi - i zazwyczaj mają niższe stopy procentowe niż plastik. Nie amortyzują się też, jak pożyczka pod zastaw domu. HELOC mają jednak zmienne stawki, więc miesięczne płatności mogą wzrosnąć lub spaść, w zależności od stóp rezerwy federalnej.
Teraz, gdy rozumiesz, czym jest HELOC, oto doosy: jeśli jesteś bardzo blisko spłacania kredytu hipotecznego i chcesz odliczyć więcej odsetek (jeśli pamiętasz, ponieważ hipoteki są amortyzowane, jesteś płacąc więcej odsetek z góry w ciągu 30 lat) możesz wziąć drugą hipotekę w formie HELOC, spłacić kredyt hipoteczny, a następnie użyć swojego HELOC jako pierwszej hipoteki i odjąć TO, zainteresowanie. (Jeśli jesteś zdezorientowany tą koncepcją, prawdopodobnie nie jesteś jeszcze na to gotowy).
Okej, okej, okej, więc chociaż może to być mylące, oto, co może się do ciebie odnosić: chociaż brzmi sprzecznie z intuicją, długoletni właściciele domów, którzy chcą skorzystać z kapitału własnego, nie są jedynymi ludźmi z sekundą hipoteka. Kupujący po raz pierwszy homebuyer mogą zdecydować się na zaciągnięcie dwóch hipotek naraz, jeśli nie mogą sobie pozwolić na 20-procentową zaliczkę bez przyjmowania PMI. Są one często nazywane „pożyczkami typu piggyback”. Zazwyczaj są one udzielane jako pożyczki 80/10/10 lub 80/5/15. Oznacza to, że pożyczają 80% kwoty kredytu mieszkaniowego w pierwszej hipotece z jedną stałą stopą procentową, 10 lub 5% wartość domu w drugiej hipotece z innym, wyższym stałym oprocentowaniem, i dostarczenie 10 lub 15 procent jako kapitału własnego w dół Zapłata.
W niektórych przypadkach może to okazać się najlepszą opcją finansową dla niektórych. Ponieważ banki traktują kredyty o wartości przekraczającej 80 procent wartości domu jako kredyty o wyższym ryzyku, często mają one wyższe oprocentowanie i wymagają PMI w przeciwieństwie do tych, które mają 20 procent zaliczek lub więcej. Drugie kredyty hipoteczne mogą pomóc obniżyć tę stopę procentową i pozbyć się PMI poprzez zerwanie tej dużej pożyczki: Zamiast pożyczać dużo pieniędzy z bardzo wysokimi odsetkami, niektóre ludzie otrzymują pierwszą hipotekę w ramach zgodnych kwot kredytu (co ustalają agencje takie jak Fannie Mae i Freddie Mac), a następnie drugą hipotekę na pokrycie pozostałej pożyczki koszty „Nierzadko łączne płatności są mniejsze niż jedna pożyczka z ubezpieczeniem kredytu hipotecznego” - mówi Boyaggi. Ponadto na razie odsetki od drugiej pożyczki można odliczyć od podatku (z zastrzeżeniem ograniczeń dotyczących odliczania odsetek), ale płatności z tytułu ubezpieczenia kredytu hipotecznego nie są.
Jeśli chodzi o drugi proces hipoteczny - bez względu na to, do czego go używasz - niezwykle ważne jest, aby pamiętać, że dosłownie stawiasz dom na linii. Dodatkowo pamiętaj, że będziesz musiał ponieść liczne koszty związane z ocenami, sprawdzeniami wiarygodności kredytowej itp. Jeśli istnieje jakakolwiek realna obawa, że nie będziesz w stanie spłacić drugiej hipoteki, nie jest to odpowiednia pożyczka.
Dodatkowo zastanów się, dlaczego chcesz. Jeśli chcesz kupić nową Teslę, prawdopodobnie nie jest to druga hipoteka. Zamiast tego najlepiej nadają się do poprawy sytuacji finansowej (konsolidacji zadłużenia lub poprawy kapitału własnego) niż do tworzenia nowych problemów finansowych.
I oczywiście nie opieraj swoich decyzji finansowych na tym artykule: najlepszą radą, jeśli chodzi o rozważenie, czy druga hipoteka jest dla ciebie odpowiednia, jest rozmowa z renomowanym urzędnikiem ds. Pożyczek. Chcemy przekazać Ci wszystkie informacje, jakie możemy, ale ich profesjonalna opinia ma największe znaczenie. Dobrze jest porozmawiać z podatnikiem przed rozpoczęciem odliczeń, jeśli weźmiesz (lub planujesz wykupić) drugą hipotekę.
Na koniec dnia druga hipoteka może być idealną opcją dla niektórych osób. Pamiętaj tylko, aby podjąć świadomą, wykształconą i profesjonalnie uzasadnioną decyzję, zanim podpiszesz kropkowaną linię.
