Wyobraź sobie, że znajdziesz dom, który absolutnie kochasz (lub przynajmniej widzisz w nim duży potencjał). Teraz: Co, jeśli mógłbyś tam mieszkać, ale zamiast wydawać swoje oszczędności z góry, co miesiąc płacisz niewielką część czynszu na poczet zaliczki. Brzmi jak sen, prawda? Najprawdopodobniej tak - szczególnie jeśli jesteś wolny strzelec, mieć taki sobie kredytlub wysoki wskaźnik zadłużenia do dochodu (te cholerne pożyczki studenckie!), lub po prostu nie może odłożyć wystarczającej ilości gotówki co miesiąc, aby zrobić zaliczkę.
Cóż, ta sytuacja to nie tylko kwestia marzeń - to rodzaj umowy znanej jako „wynajem na własność”. Ale podobnie jak wiele zbyt dobrych scenariuszy, które wiążą się z rzeczywistością, wiąże się z tym spory udział ryzyka do rozważenia. Oto, co powinieneś wiedzieć przed podpisaniem:
Te dzierżawy typu jednorożca nazywane są wieloma rzeczami, ale powszechnie stosuje się „umowy dzierżawy na własny rachunek”, „umowy dzierżawy z opcją zakupu”, „umowy dzierżawy z opcją zakupu” lub „opcje dzierżawy z opcją zakupu”. W przypadku dzierżawy na własny rachunek najemca zgadza się wynająć lokal lub dom od właściciela. Każdego miesiąca wynajmujący odkłada część miesięcznej płatności na fundusz lokatora w domu. Uzgodniona cena pozostaje stała przez cały okres najmu. Zwykle, gdy najemca wpłaci wystarczającą ilość kapitału w domu, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, najemca ma możliwość zakupu od właściciela.
Na przykład najemca może podpisać umowę najmu na dom za 150 000 USD. Właściciel zażąda od nich obniżenia kwoty 500 USD i zapłaty 1200 USD miesięcznie - z tego 200 USD zostanie przeznaczone na zaliczkę. Po dwóch latach najemcy zapłacą 4800 USD na poczet zaliczki, czyli 3,2 procent wartości nieruchomości - wystarczającej na pokrycie zaliczki Kredyt hipoteczny FHA. Jeśli tak wybiorą (pamiętaj, jest to opcja zakupu), najemca może zabezpieczyć hipotekę i postępować zgodnie ze standardowymi procedurami zakupu domu.
Po pierwsze, mogą być drogie. Właściciele mogą wymagać bezzwrotnych opłat wstępnych (znanych jako premia za opcje) w celu zabezpieczenia opcji zakupu. Mogą okazać się tak samo kosztowne jak zaliczka - jeśli nie więcej. Standard wynosi zwykle 5 procent, ale można to wynegocjować między stronami. Ponadto, jeśli najemca zdecyduje się nie kupować pod koniec umowy, nie odzyska żadnego z przechowywanych pieniędzy.
Należy również zauważyć, że umowy dzierżawy na własny rachunek brzmią podobnie, ale bardzo różnią się od konfiguracji „umowy za czyn” (które wiążą się z własnym ryzykiem). Umowa o czyny to finansowane przez sprzedającego domy, w których kupujący spłaca sprzedającemu długi okres w miesięcznych ratach o wysokim oprocentowaniu. W takich sytuacjach najemca jest odpowiedzialny za wszystkie naprawy, a zwykle także podatki i ubezpieczenie.
W przypadku wynajmu na własność najemca jest zwykle objęty prawem najemcy w okresie wynajmu i nie ponosi odpowiedzialności za konserwację ani naprawy. Może to jednak różnić się w zależności od stanu - a twój właściciel może próbować zmusić Cię do podpisania tych praw (choć znowu, zgodność z prawem jest różna w zależności od stanu).
Ponieważ właściciele domów stają się poza zasięgiem większej liczby Amerykanów, wynajem nieruchomości na wynajem staje się coraz bardziej popularny. Istnieje teraz kilka dobrze finansowanych firm z Wall Street oferta przejrzyste programy dzierżawy na własność dla odnowionych domów z wyższej półki. Ponadto są one powszechne w sprzedaży peer-to-peer, np. Jeśli przyjaciel rodziny chce sprzedać ci swoją nieruchomość, ale nie masz jeszcze pełnego finansowania. Jednak według Nichole Monticelli, agent nieruchomości w BEX Realty na Florydzie standardowa umowa dzierżawy na własność prawie zawsze jest napisana w najlepszym interesie sprzedawcy mając na uwadze - oznacza to, że wchodząc do nich jako najemca, należy dołożyć należytej staranności, aby je złagodzić ryzyko.
Na przykład wynajmujący / sprzedawcy mogą próbować, aby wszystkie koszty konserwacji i napraw spadły na najemcę (może to dotyczyć najemcy prawa w wielu stanach, więc skonsultuj się z prawnikiem!) Lub umowa może stanowić, że pojedyncza spóźniona płatność spowoduje unieważnienie umowa. Oznacza to, że najemca straciłby wszelkie pieniądze, które już zapłacił, a także pieniądze przeznaczone na remonty i naprawy nieruchomości.
A ponieważ umowy dzierżawy na własność są atrakcyjne dla tych, którzy w innym przypadku zostali wypchnięci z tradycyjnych opcji zakupu domu, rynek jest podatny na oszustwa. Na przykład na Florydzie zaobserwowano wzrost oszustw związanych z najmem nieruchomości na własność podczas krachu na rynku mieszkaniowym w połowie 2000 roku, mówi Monticelli. Było wiele przypadków, w których najemcy dokonywali comiesięcznych płatności, przeprowadzali naprawy, a nawet modernizowali dom, podczas gdy właściciele nieruchomości wkładali do kieszeni płatności. Właściciele przestaliby wówczas spłacać kredyty hipoteczne, a najemcy stanęliby na wysokości i wyschli, gdy banki przyjechały odebrać nieruchomość. 2016 Dochodzenie „New York Times” pokazał, że te oszustwa znów wzrosły.
Jednak nawet jeśli wszystkie te rzeczy staną się jasne, ważne jest, aby zdać sobie sprawę, że wciąż znajdujesz się w niepewnej sytuacji - inwestujesz w coś, nad czym nie masz kontroli.
Na przykład, chociaż w momencie podpisywania umowy najmu nie mogło być żadnych dodatkowych zastawów na nieruchomości, właściciel mógł dodać kilka faktów po fakcie, mówi Loving. Ustalenie, czy tak jest, i próba zabezpieczenia się przed tym, będzie wiązać się z dodatkowymi kosztami. Może to sprawić, że prawdziwy koszt zakupu domu w drodze dzierżawy na własny użytek będzie znacznie wyższy niż w przypadku tradycyjnego zakupu.
Ponadto, mimo że masz prawne prawa do zainwestowanych pieniędzy, uzyskanie tego, czym jesteś, może być bardzo drogie należne w skrajnych przypadkach: „Właściciel może nadal nie wywiązywać się ze swoich zobowiązań hipotecznych i stracić dom z powodu przejęcia nieruchomości”, Loving mówi. „[To] naraziłoby cię na konieczność wniesienia sprawy sądowej o wszelkie środki zaradcze przeciwko sprzedającemu.”
Jeśli zdecydowałeś, że wynajem na własny rachunek jest dla Ciebie, lub jeśli zakochałeś się w wynajmie z opcją zakupu, następnym krokiem powinno być skontaktowanie się z prawnikiem. Jak wspomniano wcześniej, różne stany i regiony mają własne przepisy dotyczące czynszu na własny rachunek, więc upewnij się, że Twój prawnik ma wiedzę na temat tego, gdzie chcesz podpisać umowę najmu.
Monticelli zwykle doradza swoim klientom, aby trzymali się z dala od dzierżawy na własny rachunek, ale jeśli jej klienci zdecydują się na tę drogę, ona zawsze zaleca, aby pełnomocnik zapoznał się z umową i przepisał ją, aby była bardziej korzystna dla najemcy i łagodziła ryzyko. Na przykład najemcy mogą upewnić się, że nie płacą podwójnie za modernizacje i remonty, w które inwestują, oraz że nie można podnieść ceny zakupu, jeśli przyjdzie czas na zakup. „Jeśli sprzedawca nie renegocjuje, potraktuj to jako znak ostrzegawczy” - mówi.
„Poproś o wstępne kwalifikacje i pokaż kontrakt oficerowi pożyczki” - mówi Lewis. Urzędnik ds. Pożyczek weźmie twoje informacje finansowe i poinformuje cię, czy jesteś na dobrej drodze do uzyskania kredytu hipotecznego za kilka lat. Dopilnują również, aby Twoje poręczone opłaty za czynsz sumowały się, aby dokonać zaliczki, gdy nadejdzie ten czas.
I oczywiście, jeśli czynsz własny wydaje się zbyt ryzykowny, ale podoba Ci się wygoda łączenia oszczędności z zaliczki z czynszem, zawsze istnieje opcja przeniesienia się do tańszego miejsca, ale płacenie tej samej kwoty czynszu (tzn. tańszego czynszu dla właściciela i pozostałej części do oszczędności konto).