Niezależnie wybieramy te produkty - jeśli kupisz za pomocą jednego z naszych linków, możemy otrzymać prowizję.
Wszyscy to słyszeliśmy. Jeśli chcesz kupić, zawsze powinieneś wybrać najgorszy dom w najlepszej okolicy. Ale czy wielu z nas kiedykolwiek przestało kwestionować tę konwencjonalną mądrość? Myślałem, że kiedy wyginam konwencję Kupiłem jeden z najtańszych domów w okolicy, której wielu mieszkańców omija (i ku mojej wiecznej frustracji, że kierowcy Ubera mówią moim gościom Airbnb, że powinni unikać) - ale czy to prawda?
Przeczytałem ich książkę, więc nie musicie (chociaż to świetna lektura!) I rozmawiałem ZillowStarszy ekonomista Aaron Terrazas, który przeprowadził mnie przez swoje badania i ustalenia. (Pozwolę sobie powiedzieć, że nie jestem ekspertem od nieruchomości i nie gram w Internecie. Dzielę się tutaj tym, czego się nauczyłem i własnym doświadczeniem. Twój przebieg może się różnić.)
Wygląda na to, że powiedzenie jest zakorzenione w naszej miłości do okazji. „Wszyscy szukają okazji”, mówi Terrazas, „a jeśli spojrzysz wstecz, było wrażenie, że najtańszy dom w ładnej okolicy jest dobry umowa… że to było wejście tylnymi drzwiami do ritzy. ”I oczywiście, przyznaje, jeśli chcesz pocierać łokcie bogatszymi ludźmi, lub dostęp do bogatszych udogodnienia w sąsiedztwie, takie jak parki i szkoły, przeważają nad chęcią wzrostu wartości domu, co może dać powód do zakupu taniego domu w „dobrym” sąsiedztwo.
Jeśli jednak chcesz, aby w najbliższych latach twoją wartością domową stały się gangsterzy, z ich danych wynika, że nie jest to właściwy sposób.
Zrazow został założony przez kilku techników zajmujących się polowaniem na domy, którzy byli sfrustrowani brakiem dostępu do danych, które robili pośrednicy, wyjaśnił Terrazas. I czy kiedykolwiek mają teraz swoje dane! Więc wkopali się w to.
Terrazas twierdzi, że uszeregowali według cen wszystkie dzielnice w danym obszarze metra w całym kraju wzięło dziesięć procent najniżej domów i porównało je z ogólnym trendem w swoich domach dzielnice.
Stwierdzono, że 10% doceniono tak samo jak inni w okolicy, mówi Terrazas. Ok, to nie jest dobre ani złe.
„Kicker przychodzi”, mówi, „gdy porównasz te drogie dzielnice z innymi dzielnicami w obszarze metra. Te drogie obszary mają tendencję do niedostatecznego działania metra jako całości. ”
Oto, co powinieneś zrobić, jeśli chcesz, aby dom zyskał na wartości szybciej: Popraw stare powiedzenie i kup najtańszy dom w najgorętszej okolicy, gdzie, jak czytamy w książce:
Ale co sprawia, że gorące sąsiedztwo? Z punktu widzenia matematyki jest to miejsce, w którym historycznie wartości domu są niższe niż w całym metrze, ale w ciągu ostatnich pięciu lat zyskało uznanie powyżej mediany metra. Jak znaleźć te informacje? „Oczywistym miejscem jest Zillow”, mówi Terrazas (he jest ich starszy ekonomista), ale możesz także porozmawiać z lokalnymi specjalistami od nieruchomości.
Jeśli nie masz nic przeciwko przerzucaniu przez kilka mega arkuszy kalkulacyjnych, to wszystko na zillow.com/data. Dane mojego sąsiedztwa znalazłem dzięki pomocy Terrazas. (Jestem tutaj pisarzem, a nie statystykiem!)
Oczywiście musisz być w gorącym sąsiedztwie wystarczająco wcześnie, aby skorzystać z okazji, więc tutaj pojawia się trudna nauka (lub sztuka?) Określania, co będzie najgorętsze w przyszłości.
Rozważ efekt halo, mówi Terrazas, i poszukaj tańszych dzielnic sąsiadujących z gorącymi. Te kawiarnie i galerie zaczną rozprzestrzeniać się na bardziej przystępne obszary w miarę wzrostu cen. (Mogę za to ręczyć - sprzedaliśmy nasz stary dom w dzielnicy, która stała się gorąca ku naszemu zaskoczeniu i przenieśliśmy się bliżej centrum do naszego obecnego, znacznie więcej niedrogie na metr kwadratowy, a restauracje zaczynają się pojawiać.) Ważna jest także bliskość centrum miasta, ale były też inne interesujące Wyniki.
„Zapomnij o biodrach” - mówi książka. „Przede wszystkim największym wskaźnikiem dla dzielnicy, która pewnego dnia mocno zyskałaby na wartości, był wiek jej zasobów mieszkaniowych. Im starszy jest przeciętny dom, tym bardziej prawdopodobne jest, że dana okolica spotka się z dużym uznaniem ”.
Co dlaczego? W tym miejscu naprawdę się ekscytuję, siedząc tutaj w moim domu z 1890 roku. „Starsze domy zazwyczaj wymagają większych inwestycji” - wyjaśnia Terrazas (można to powtórzyć!) „I dlatego są bardziej przystępne cenowo. Jest to okazja, która wymaga inwestycji, ale spłaci się w dłuższej perspektywie. ”(To powiedziawszy, mogą nie być okazją, którą kiedyś byli, mówi, jak cholewki naprawcze nie są obecnie tak mocno przecenione).
To samo może być prawdziwe, jeśli chodzi o dzielnice o wyższej populacji najemców; „Właściciele tych domów niekoniecznie inwestują w te domy lub je utrzymują”, mówi, więc bardziej prawdopodobne jest znalezienie niedrogiego stabilizatora, gdy wejdą na sprzedaż.
Zdaniem tych ekspertów, jeśli szukasz doskonałego zwrotu, zapomnij o konwencjonalnej mądrości. Najtańszy dom w najlepszej okolicy nie jest dobrą drogą. Zamiast tego kup najtańszy dom w najgorętszej okolicy - i zacznij od starszej dzielnicy w pobliżu akcji.
