Czasami znajdziesz behemot 127-letni wiktoriański na tak ważną okazję, że wydaje się głupotą omijać - nawet jeśli jest to znacznie więcej, niż zamierzasz wydać. Więc decydujesz się zmienić najwyższe piętro na pełny etat Airbnb, aby pomóc w dokonaniu płatności. Aby jednak zachować jak najwięcej pieniędzy ze sprzedaży ostatniego domu, zdecydowałeś się na minimalną możliwą spłatę (3,5 procent) kredytu hipotecznego FHA.
(Jeśli nie możesz powiedzieć - tak mi się przydarzyło!) Mój mąż i ja odłożyliśmy 7600 $ na nasz dom o wartości 200 000 $ - sposób poniżej konwencjonalnego podejścia opartego na mądrości o 20 procent w dół, a nawet mniej niż w przypadku mediany 6 procent w dół za pierwszy nabywca domu.
Myślę, że gdybym musiał to zrobić ponownie, nadal bym to zrobił. Trzymając gotówkę, byliśmy w stanie zapłacić za większość naszych (pierwszej rundy) remontów. Ale są pewne rzeczy, których nie chciałbym spieszyć się z przerzuceniem - lub żałować, że nie byłem w stanie przewidzieć - z podekscytowania z powodu zakupu domu. Oto pięć rzeczy, o których chciałbym wiedzieć przed skorzystaniem z niższej płatności.
Aby wybrać opcję niskiej, niskiej zaliczki, musieliśmy zrobić Kredyt hipoteczny FHA, który wymaga tylko 3,5 procent mniej. Niestety wiąże się z niezwykle rygorystycznym procesem gwarantowania emisji i musisz skorzystać z pomocy rzeczoznawcy zatwierdzonego przez FHA. Sprzedawca prawie nie chciał skorzystać z naszej oferty, gdy dowiedziała się, że to nasza droga finansowa.
Ale kiedy nasza oferta została zaakceptowana i dom został sprawdzony, real zaczęła się zabawa. Pożyczkodawcy przejrzeli zdjęcia delikatnym grzebieniem do zębów. Uznali zszywki w drewnianej podłodze za ryzyko potknięcia. Zawahali się, gdy zobaczyli, że w łazience na trzecim piętrze brakuje toalety. Płakali wstrętnie, gdy zobaczyli złuszczającą się farbę w błocie. Musieliśmy naprawić wszystkie te rzeczy, zanim zaciągną pożyczkę. Ponieważ nasz sprzedawca nie był do końca przychylny, musieliśmy wejść i wyciągnąć zszywki, zainstalować toaletę i odmalować same ściany (wszystko z naszej kieszeni), co było dość ryzykowne, biorąc pod uwagę, że nie wiedzieliśmy, czy w końcu dostaniemy miejsce. (Na szczęście mieliśmy niesamowitego pośrednika w handlu nieruchomościami, który spędził z nami niedzielne popołudnie, zajmując się tymi wszystkimi problemami!)
Znałem się prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego odkąd mieliśmy to w naszym pierwszym domu. Aby uzyskać kredyt hipoteczny z niską inwestycją początkową, ty - pożyczkobiorca - płacisz za ubezpieczenie pokrywające pożyczkodawcę na wypadek niewykonania zobowiązania. Uruchamia się, gdy płacisz mniej niż 20 procent. Istnieje kilka różnych rodzajów, a wcześniej mieliśmy taki, który pozwalał właścicielowi domu anulować go po osiągnięciu 20 procent kapitału własnego w domu. W przypadku innych konwencjonalnych hipotek ubezpieczenie kończy się automatycznie, gdy osiągniesz 78-procentowy stosunek wartości kredytu do wartości (choć możesz poprosić o zdjęty kiedy osiągniesz 80!). Ale w przypadku pożyczki FHA prywatne ubezpieczenie jest na zawsze - jedynym sposobem na uzyskanie pożyczki jest refinansowanie tradycyjnej hipoteki. Oznacza to, że dopóki spłacamy kredyty hipoteczne, płacimy 133 USD miesięcznie (prawie 1600 USD rocznie!) Na polisę ubezpieczeniową dla kogoś innego. To dużo pieniędzy, które mogłyby być przeznaczone na znacznie lepsze rzeczy i nienawidzę tego, że musimy je zapłacić.
Jeśli niekończący się PMI nie był wystarczający, dostajesz dodatkowe koszty z góry z pożyczką FHA - dodatkową składką ubezpieczeniową (znaną jako Premia za ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry). Płacisz to do HUD i jest ono powiązane z kosztami zamknięcia. Właściwie zapomniałem o tym, dopóki nie wróciłem i nie spojrzałem na nasze końcowe dokumenty (był to stresujący czas, kiedy próbowałem zablokować pamięć!). Dało to 3 377,50 USD. Teraz w naszym przypadku po sprawdzeniu sprzedawca ponosi pewne koszty zamknięcia, ale nadal jest to szok naklejkowy. Ten dodatkowy koszt - jeśli przerzucisz go na kredyt hipoteczny - może również oznaczać koniec miesięcznej spłaty kredytu FHA które są wyższe niż w przypadku tradycyjnej pożyczki, nawet jeśli oprocentowanie jest nieco wyższe mniej.
W pewnym sensie, jakby najpierw zjadł deser, wzięliśmy niską zaliczkę kosztem możliwości zrobienia czegoś lepszego później. Chcielibyśmy uciec od marnowania pieniędzy na ubezpieczenie kredytu hipotecznego co miesiąc, a jednym ze sposobów jest refinansowanie tradycyjnej hipoteki po zbudowaniu kapitału własnego. Ale sfinansowawszy wszystkie oprócz tych kilku tysięcy dolarów, skutecznie uwięziliśmy się w tej pożyczce, gdy stopy procentowe zaczęły rosnąć (i powstają). Chodzi o to, że kredyty hipoteczne obciążają odsetki od twoich płatności, co oznacza, że przez pierwsze kilka lat spłacasz bardzo mało kwoty głównej. To sprawia, że bardzo trudno jest dokonać jakichkolwiek postępów w spłacie pierwotnej kwoty pożyczki. Kiedy więc stopy procentowe zaczną rosnąć - tak jak musieli to zrobić, kiedy zaciągnęliśmy pożyczkę o historycznie niskim oprocentowaniu, tak jak my (3,875 procent!) - matematyka nie wypłaci refinansowania. Jesteśmy więc zamknięci w tym kredycie hipotecznym i ubezpieczeniu, chyba że w przyszłości drastycznie spadną stawki.
Dwa i pół roku później zdecydowaliśmy się na kilka poważniejszych remontów, aby doprowadzić dom do poziomu domów sprzedawanych obecnie na naszych kilku blokach. Aby opłacić rachunek, chcieliśmy wykorzystać kapitał, który zbudowaliśmy dzięki ulepszeniom i wzrostom wartości nieruchomości. Ale możesz pożyczyć tylko pewien procent kapitału własnego domu (różnica w tym, co jesteś winien i ile jest warte). Ponieważ zrobiliśmy tak mało postępów w spłacaniu kwoty głównej (patrz nr 4!), Byliśmy ograniczeni tym, co moglibyśmy pożyczyć, a zatem ulepszeniami, które mogliśmy wprowadzić. (Co może nie jest takie złe, ponieważ powstrzymuje nas to przed dostaniem się za głowę.) Dobra wiadomość: Zmusiło nas to do kreatywności i znalezienia kompromisów w zakresie remontów. Dzięki temu myślę, że dodaliśmy więcej wartości niż wydaliśmy. Ale wraz ze wzrostem stóp procentowych chcieliśmy uczynić to naszym ostatnim trudem i wykonać WSZYSTKĄ pracę jednocześnie, czego ostatecznie nie byliśmy w stanie wykonać.
Zanim spakujesz mosiężne elementy wyposażenia, akcenty z lastryko i makrame, poświęć trochę czasu, aby się zakraść podgląd tego, co mówią eksperci od nieruchomości, to najpopularniejsze domowe trendy, w których będziemy sprawdzać nasze listy 2020.
Sarah Magnuson
18 grudnia 2019 r