Kiedy wraz z mężem postanowiliśmy przeprowadzić się z Denver do Indianapolis, aby kupić dom, wiedzieliśmy, że proces będzie upokarzający. Jedyne, co wiedzieliśmy o procesie zakupu domu, to oglądanie HGTV lub rozmowa z przyjaciółmi i rodziną, którzy zrobili to wcześniej. Postanowiliśmy wskoczyć w to z otwartym umysłem i ostrożnym podejściem.
Pierwszą ważną decyzją, przed którą stanęliśmy, była decyzja, który rodzaj kredytu hipotecznego jest dla nas najlepszy: Federal Housing Administration (FHA) czy konwencjonalny. Mieliśmy ogólne pojęcie o tym, co wyróżnia te pożyczki, ale dogłębne zbadanie, które rozwiązanie najlepiej odpowiada naszym potrzebom teraz i na okres naszej pożyczki. Oto jak podjęliśmy decyzję:
Po pierwsze, wyjaśnijmy różnicę między tymi dwoma rodzajami pożyczek: pożyczka FHA jest hipoteką wspieraną przez rząd federalny i obsługiwaną przez zewnętrznego pożyczkodawcę. Zasadniczo oznacza to, że rząd spłaci pożyczkodawcę, jeśli ostatecznie nie będzie w stanie go spłacić - ale nadal będzie grozić wykluczenie, jeśli nie spłacisz pożyczki. Z tego powodu pożyczkodawcy są nieco bardziej pobłażliwi w udzielaniu pożyczek, co oznacza, że zaakceptują niższe oceny wiarygodności kredytowej (pożyczki FHA mają minimalną zdolność kredytową 500, podczas gdy konwencjonalne pożyczki zwykle wymagają punktów w latach 600. i zaliczek (standard to 3,5 procent).
Pożyczki FHA zawsze wymagają także składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP), która jest opłatą naliczaną od kredytu hipotecznego, którą płacisz za całą długość kredytu. Twoja MCI waha się między 0,45 a 1,05 procent wartości kredytu hipotecznego - w zależności od tego, ile pożyczyłeś, stosunku kredytu do wartości oraz okresu kredytowania. Są tylko dwa sposoby na pozbycie się MCI: Pierwszy to ostatecznie refinansowanie pożyczki na pożyczkę konwencjonalną. Drugi to obniżenie o 10 procent na początku, co pozwala rzucić MIP po 11 latach płatności. Przy zamknięciu zapłacisz również jednorazową wypłatę ubezpieczenia w wysokości 1,75 procent pożyczki. Z powodu wszystkich tych dodatkowych opłat przekraczających wartość pożyczki pożyczki FHA mogą być droższe niż pożyczki konwencjonalne - chociaż w niektórych scenariuszach pożyczki FHA mają niższe stopy procentowe niż pożyczki konwencjonalne pożyczki. Ogólnie rzecz biorąc, do pożyczek FHA zwykle dołącza się więcej bagażu - nawet jeśli na początku łatwiej je zdobyć.
Ale czym w ogóle są konwencjonalne pożyczki? Są to również kredyty hipoteczne, które nie są wspierane przez rząd. Z tego powodu pożyczkodawcy starają się zmniejszyć ryzyko niespłacenia pożyczkobiorcy w jak największym stopniu - coś, za co zapłacisz. Oznacza to, że pożyczki konwencjonalne mają zwykle nieco wyższe stopy procentowe i bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące zatwierdzania niż pożyczki FHA. Chociaż niektórzy pożyczkodawcy zaakceptują nawet 3 procent mniej - cokolwiek poniżej 20 procent będzie wymagało zapłaty prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Ta miesięczna opłata jest wymagana, dopóki nie osiągniesz 78 procent kapitału własnego w domu, ale zwykle nie spada ona z miesięcznej płatności, dopóki nie osiągniesz 80 procent.
Naszym głównym problemem przy wyborze między hipotekami było to, że nie chcieliśmy wydawać więcej pieniędzy niż musieliśmy miesięcznie - nawet jeśli różnica była niewielka. Drobne opłaty i wydatki sumują się z czasem, a wraz ze wszystkimi nowymi wydatkami, które musieliśmy ponieść - naprawy, meble, malowanie itp. - musieliśmy utrzymać nasz budżet tak mocno, jak to możliwe.
Według naszego brokera kredytów hipotecznych płacilibyśmy 30 USD więcej miesięcznie pożyczką FHA w porównaniu z pożyczką konwencjonalną. Nasz broker oszacował, że przez cały czas trwania pożyczki zapłacimy również 10 000 USD drobnych opłat i wydatków.
Gdybyśmy skorzystali z pożyczki FHA, musielibyśmy w końcu refinansować tylko po to, aby upuścić MCI. W tej chwili stawki są niskie i tylko rosną, więc wydawało się, że jeśli sfinansujemy, możemy nie być w stanie uzyskać niskich stawek, które mamy teraz.
Każdy ekspert ds. Kredytów hipotecznych, z którym rozmawiałem, powiedział, że powinniśmy pójść z konwencjonalnymi, jeśli moglibyśmy uzyskać aprobatę i pozwolić sobie na to - i moglibyśmy tak zrobić.
Jednak dla właścicieli domów, którzy nie mają pieniędzy z góry lub dobrych ocen kredytowych, pożyczki FHA są dobrym rozwiązaniem, ponieważ akceptują najmniejszą możliwą zaliczkę. W domu o wartości 200 000 USD minimalna zaliczka na pożyczkę FHA w wysokości 3,5 procent wynosiłaby 7 000 USD. W przypadku tradycyjnej pożyczki z 5-procentowym spadkiem byłoby to 10 000 USD. Ta różnica 3000 USD w gotówce może być przełomem, jeśli wyprowadzasz się ze stanu, kupujesz nowe meble lub planujesz remont domu.
A jeśli mieszkasz w mieście o wysokich kosztach życia, w którym nieruchomości idą szybko, możesz zdecydować, że tak lepiej kupić teraz z pożyczką FHA, zamiast czekać, aż będziesz mieć dość oszczędności na konwencjonalne pożyczka.
Ale ta decyzja nie powinna być twoja sama - powinieneś skontaktować się z ekspertem od kredytów hipotecznych (jak pożyczka oficer lub pośrednik hipoteczny), aby upewnić się, że zaciągnięty kredyt odpowiada zarówno krótko-, jak i długoterminowemu cele
Zanim spakujesz mosiężne elementy wyposażenia, akcenty z lastryko i makrame, poświęć trochę czasu, aby się zakraść podgląd tego, co mówią eksperci od nieruchomości, to najpopularniejsze domowe trendy, w których będziemy sprawdzać nasze listy 2020.
Sarah Magnuson
18 grudnia 2019 r