Kto z nas nie wyobrażał sobie zakupu domu w trudnej sytuacji, naprawienia go i sprzedaży z dużym zyskiem? Programy HGTV sprawiają, że wygląda to wręcz łatwe - i także zabawne. Ale czasami nawet weterani tych programów i profesjonaliści z dużymi kieszeniami walczyć o zarabianie pieniędzy na domach- albo przynajmniej tyle, aby było warte stresu i kłopotów.
Nieprzekonany? Wyobraźmy sobie, że kupujemy stary, zmęczony stary dom za 300 000 USD, inwestujemy 50 000 USD w naprawy i ulepszenia oraz odsprzedajemy go za 400 000 USD z zyskiem 50 000 USD. Brzmi nieźle, prawda? Cóż, w imię pękania baniek, zobaczmy, jak ostre krawędzie rzeczywistości mogą przebić dziury w naszej wywrotowej fantazji.
Za każdym razem, gdy sprzedajesz dom, zaczynasz ze stratą, ponieważ zapłacisz średnio od 5% do 6% prowizji od pośredników w obrocie nieruchomościami. Nawet jeśli jesteś pośrednikiem w handlu nieruchomościami, zazwyczaj musisz zapłacić przynajmniej prowizję agenta kupującego w wysokości od 2,5% do 3%. Ale dla większości ludzi oznacza to, że potrzebujesz domu, aby docenić swoją wartość o co najmniej 5%, aby osiągnąć próg rentowności.
Korzystanie z całego kraju średnio 5,26% prowizji, zapłacimy 21 040 USD opłatami od pośredników w obrocie nieruchomościami za sprzedaż naszego domu w wysokości 400 000 USD - liczba ta nie obejmuje nawet marketingu ani inscenizacji. To zmniejsza nasze zyski do 28 960 USD.
Programy przebudowy w HGTV są edytowane, aby skrócić długi, skomplikowany proces do jednego odcinka. Prawda jest taka, że każdy projekt przebudowy wymaga czasu - i zwykle dużo więcej niż myślisz. Wykonawca Tom Silva z PBS Ten stary dompowiedział pełna renowacja kuchni powinna potrwać od dwóch do sześciu miesięcy. A niezależnie od budżetu i osi czasu, którą wybierzesz: „To zajmie ci więcej i będzie cię to kosztować więcej”, powiedział mi Silva w styczniu. To dlatego, że podczas dużej przebudowy prawie zawsze pojawiają się nieoczekiwane problemy lub zmiany w projekcie.
I to jest, jeśli możesz nawet dostać kontrahenta. Jesteśmy w trakcie niedobór wykwalifikowanej siły roboczej, a na ruchliwych rynkach są dobrzy profesjonaliści budowlani zarezerwowane na miesiące; oddzwonienie lub wycena może zająć tygodnie. I bez korzyści dla krajowej telewizji, Twój kontrahent jest znacznie mniej skłonny do pracy w nadgodzinach, aby zakończyć pracę na osi czasu, jeśli pojawią się komplikacje.
Ale im dłużej utrzymujesz nieruchomość, tym dłużej płacisz koszty ogólne, takie jak ubezpieczenie, podatki od nieruchomości i rachunki za media. Zakładając, że jesteś w stanie ukończyć pracę i sprzedać dom w ciągu sześciu miesięcy - co prawdopodobnie jest optymistycznie - nadal będziesz mieć problem z podatkami od nieruchomości, ubezpieczeniem i półrocznym podatkiem od nieruchomości narzędzia. Na średnia efektywna stopa 1,15%, same podatki od nieruchomości o wartości 300 000 USD wyniosłyby 1 725 USD po sześciu miesiącach; dodaj ubezpieczenie domów i rachunki za prąd, gaz i wodę, a nasz zysk będzie dalej malał.
Kiedy zwykli ludzie sprzedają dom, zazwyczaj nie muszą się martwić płaceniem podatków od zysków, nawet jeśli są one dość znaczne. Jeśli sprzedajesz dom, w którym mieszkałeś przez dwa ostatnie pięć lat, nie będziesz winien żadnych podatków nawet do 250 000 USD zysku (500 000 USD, jeśli jesteście małżeństwem składając wspólne wnioski).
Jeśli jednak przerzucisz dom w ciągu roku, każdy zysk zostanie uznany za krótkoterminowy zysk kapitałowy, który jest opodatkowany jako regularny dochód - według stawki aż 37%, w zależności od innych dochodów. Sprzedaj w drugim roku, a zyski podlegają bardziej wybaczającej stopie zysków kapitałowych, która wynosi od 0% do 20%.
Powiedzmy, że po prowizjach i kosztach poniesionych zostaje nam 25 000 USD zysku. Jeśli zarobimy więcej niż 38.700 USD rocznie w naszej codziennej pracy, będzie to opodatkowane według stawki co najmniej 22%. Nasz zysk został teraz obcięty do 19.500 USD. I nawet nie braliśmy pod uwagę takich rzeczy, jak koszty zamknięcia, które również dotyczą tysięcy.
Mimo to, choć nie jest to nawet połowa zysku, jaki pierwotnie zakładaliśmy, 19,500 USD byłoby dla większości z nas nadzwyczajną niespodzianką. Problem w tym, że dzień wypłaty wiąże się z tak dużym ryzykiem. Potrzeba ogromnej inwestycji kapitału, czasu i energii, aby kupić i odnowić dom.
Margines błędu jest bardzo mały - i istnieje bardzo realna możliwość, że nie będziesz w stanie sprzedać domu za to, czego chciałeś. Możesz zostać z domem, którego nie możesz sprzedać, i ponosić koszty, które rosną z miesiąca na miesiąc.
Ale pomyśl o tym: w 2017 r. Amerykanie przerzucili ponad 207 000 domów—najwięcej od 2006 roku. Profesjonalne płetwy domowe twierdzą, że konkurencja jest silniejsza niż kiedykolwiek wcześniej i że zarabianie pieniędzy jest znacznie trudniejsze niż w następstwie kryzysu mieszkaniowego.
Co więcej, wiele z tych płetw domowych w 2006 roku było w obliczu finansowej ruiny: do 2009 roku dom wartości spadły ze szczytów z połowy 2000 roku, pozostawiając miliony właścicieli domów i płetw wykluczenie. W rzeczywistości nowe badania sugerują, że mogą mieć płetwy domowe odegrał ogromną rolę w wywołaniu kryzysu mieszkaniowego.
Jeśli sprzedaż spowolni lub ceny zaczną spadać w ciągu miesięcy, gdy wylewasz pieniądze na nieruchomość, możesz skończyć ze sprzedażą w zupełnie innym środowisku niż w domu. Dno może wypaść z rynku mieszkaniowego szybciej niż można powiedzieć w 2008 roku.
