Wiesz, że chcesz kupić dom - po prostu nie wiesz od czego zacząć. Nic dziwnego: zakup pierwszego domu może być długim, zastraszającym procesem, pełnym rażących rzeczy, takich jak matematyka, dokumenty prawne i zawzięta konkurencja. Ale nie bój się: kupujący po raz pierwszy tak jak Ty robią to cały czas, a my przeprowadzimy Cię przez ten proces.
Po pierwsze, musisz upewnić się, że jesteś emocjonalnie i finansowo gotowy do zakupu domu. Mam nadzieję, że ostatnie kilka lat spędziłeś na solidnych podstawach finansowych - co oznacza zarabianie stały dochód, oszczędzanie na zaliczkę i poprawa kredytu, abyś mógł zakwalifikować się do kredytu hipotecznego.
Nie ma nic złego w odwiedzaniu otwartych domów, zanim nie będziesz oficjalnie gotowy do zakupu, tylko po to, aby poznać rynek i to, co lubisz, a czego nie. Ale kiedy masz problemy z finansowaniem, czas zacząć na poważnie.
Jeśli wynajmujesz, rozpocznij wyszukiwanie około sześć miesięcy przed końcem umowy najmu, mówi Marie Presti, właściciel / pośrednik w
Grupa Presti w Newton, Mass. „Dla przeciętnego nabywcy domu znalezienie nieruchomości zajmuje od dwóch do trzech miesięcy, a po złożeniu oferty to kolejne sześć do ośmiu tygodni”, mówi. Jednak na rynkach o dużej konkurencji i niewielkich zapasach wyszukiwanie może potrwać jeszcze dłużej.Dobrym pomysłem jest zacząć od pierwszej klasy klasy homebuyer, która zapozna Cię z tym procesem, a także z pewnymi zaufanymi specjalistami od nieruchomości w Twojej okolicy. „Zdecydowanie warto wziąć udział w zajęciach dla kupujących po raz pierwszy, aby dowiedzieć się jak najwięcej, więc nie jest to tak przerażające” - mówi Presti. Zrealizowanie takiej klasy jest często wymagane od programów pożyczek dla kupujących po raz pierwszy, więc dobrze jest uzyskać to za wcześnie.
Mniej więcej w tym czasie zaczniesz gromadzić zespół ds. Nieruchomości, zaczynając od agenta kupującego i kredytodawcy hipotecznego. (Później będziesz też potrzebował adwokata, inspektora nieruchomości i agenta ubezpieczeniowego.) Zapytaj, przeczytaj recenzje nieruchomości na Zillow lub Trulia, lub sprawdź, czy Twój instruktor klasy ma jakieś zalecenia dla kupującego agent. Jeśli podoba Ci się i ufasz swojemu pośrednikowi, mogą one zasadniczo skierować Cię w stronę innych lokalnych profesjonalistów, z którymi współpracowali w przeszłości, od oficerów pożyczek po agentów ubezpieczeniowych.
Przepisy stanowe są różne, ale agent kupującego reprezentuje Twoje interesy podczas wyszukiwania domu i negocjuje w Twoim imieniu, i zazwyczaj otrzymuje obniżkę prowizji od sprzedawcy, kiedy w końcu kupujesz dom (co oznacza, że nie płacisz mu bezpośrednio). Wybierz kogoś, kto ma głębokie zrozumienie lokalnego rynku - i komu ufasz, aby się o ciebie troszczył.
Rozpocznij od krótkiej konsultacji ze swoim agentem, aby znaleźć się na tej samej stronie - muszą wiedzieć, czego szukasz. Presti odrabia lekcje dla nowych kupujących, instruując ich, aby wymyślili listę pięciu najważniejszych „obowiązkowych rzeczy” - niepodlegających negocjacjom oferuje dom, który absolutnie musi mieć, który może wahać się od centralnego powietrza do określonego miasta lub lokalizacji - a następnie ustalać priorytety im. „A jeśli kupujesz nieruchomość z kimś innym, powinni zrobić to samo osobno, a następnie oboje powinniście się spotkać i połączyć tę listę w jedną listę priorytetową” - mówi. „Może to potrwać tygodnie i tygodnie.”
Następnie Presti mówi im, aby tworzyli również listy rankingowe dla pięciu pierwszych „list życzeń” - i scalili obie listy razem. O ile nie ma znacznego nakładania się na was dwoje, ta lista często zawiera kombinację odrzuconych elementów z pierwszej pary list. Ale każda funkcja, na której możesz pozostać elastyczna, otwiera ci więcej potencjalnych domów - i przedziałów cenowych.
Wymienienie tych kryteriów pomoże Ci skupić się na tym, co naprawdę dla Ciebie ważne, kiedy oglądasz dom, mówi Presti. „Jeśli ludzie zaczną tylko patrzeć na domy i nie mają przygotowanej listy, wchodzą do środka i jeśli ma fajną kuchnię, nagle myślą, że jest świetna. Patrzą na kosmetyki i to powinna być jedna z ostatnich rzeczy, na których powinieneś się skupić - mówi.
„Najpierw sprawdź, czy spełnia twoje kryteria, co jest dla Ciebie ważne. Po drugie, aspekty strukturalne - ile lat ma piec, dach, okna - zanim zaczniesz sprawdzać, czy ma zmywarkę ze stali nierdzewnej ”, mówi Presti. „Ponieważ jako właściciel domu możesz w każdej chwili całkowicie zmienić wnętrze domu lub mieszkania. Jesteś jego właścicielem i zawsze możesz to naprawić z czasem. Ale nie możesz podnieść domu i przenieść go z dala od ruchliwej ulicy ”.
Powinieneś również uzyskać wstępną zgodę na kredyt hipoteczny, zanim zaczniesz odwiedzać domy. Po pierwsze, jeśli od razu znajdziesz swój wymarzony dom, możesz przegapić, szukając finansowania. Ale da ci także realistyczne oczekiwania dotyczące tego, na co Cię stać. „Zazwyczaj sugeruję, aby zrobić to wcześnie, ponieważ może być zaskakujące i denerwujące, gdy kupujący w końcu idzie do pożyczkodawcy i prosi o wstępnej zgody i dowiadują się, że ich zdolność kredytowa jest niższa niż sądzili, lub nie mają potrzebnej siły nabywczej ”, Presti mówi.
Porównaj kilku różnych pożyczkodawców i produkty hipoteczne online, w tym oferowane przez lokalne kasy oszczędnościowe, jeśli się kwalifikujesz, oraz pożyczki homebuyer oferowane po raz pierwszy z niską spłatą państwowa agencja finansowania budownictwa mieszkaniowego.
Musisz zebrać odcinki wypłaty, deklaracje podatkowe i inną dokumentację finansową do wniosku o kredyt hipoteczny. Zachowaj je w folderze na czas wyszukiwania w domu, ponieważ będziesz musiał podać je ponownie po sfinalizowaniu kredytu hipotecznego (lub po wygaśnięciu 90-dniowej wstępnej zgody).
Z agentem kupującego po twojej stronie i listem wstępnym w ręku jesteś teraz gotowy do przeszukiwania ofert i przeszukiwania ziemi w poszukiwaniu wymarzonego domu - i złożenia oferty, jeśli ją znajdziesz.
Gdy znajdziesz odpowiedni dom, Twój agent pomoże Ci napisać i złożyć ofertę. Dobry agent kupującego spróbuje zebrać pewne informacje na temat sprzedawcy, które mogą zwiększyć twoje szanse (i ustalić czy należy przesłać osobisty list również) i znał rynek lokalny wystarczająco dobrze, aby upewnić się, że Twoja oferta jest konkurencyjna.
„Zadaniem twojego agenta jest ustalenie motywacji sprzedawcy, czy istnieją inne oferty i co jest ważne dla sprzedawcy, gdy patrzy na oferty”, mówi Presti. Dzięki tym informacjom możesz być w stanie uczynić swoją ofertę bardziej atrakcyjną na małe sposoby. „W wielu przypadkach dowiedzą się, że pieniądze są ważne, ale to nie jedyne. Może to dla nich bardzo ważne, aby zamknąć w danym dniu. ”
Zazwyczaj do oferty należy dołączyć depozyt o nazwie poważne pieniądze, która może wynosić od 1000 do 10 000 USD lub więcej. Te pieniądze zostaną zastosowane do ceny zakupu, jeśli Twoja oferta zostanie zaakceptowana i zwrócona, jeśli nie - ale jeśli skończysz z naruszeniem warunków zaakceptowanej oferty, zniknie.
Weź to ode mnie, składanie oferty wymaga dużo odwagi: zobowiązujesz się do płacenia setek tysięcy dolarów, więc naprawdę musisz polubić - może miłość - to miejsce. Jednocześnie jest całkowicie możliwe, że Twoja oferta zostanie odrzucona. My zakochać się w i licytować trzy domy w ciągu roku, zanim nasza czwarta oferta została ostatecznie zaakceptowana; każde odrzucenie było druzgocące.
Judy Alexander, pośrednik w handlu nieruchomościami w Higgins Group w Lexington w stanie Massachusetts, powiedziała, że niektórzy z jej kupujących przelicytować 10 lub więcej razy, zanim w końcu odnieśli sukces - każdy z nich jest wyczerpujący rozczarowanie. „To agonia”, powiedziała. „Największą część [tej pracy] stanowi bycie pracownikiem socjalnym. To nie wszystkie nieruchomości ”.
Sarah Korval, która kupiła dom ze swoim mężem Scottem w 2016 r., Mówi, że wtedy sytuacja staje się naprawdę stresująca. „Było wiele ruchomych części, które uruchomiły się natychmiast po wprowadzeniu naszej oferty. To był trąba powietrzna - powiedziała. „Zdarzyło się również, że oferta została przyjęta w tygodniu, w którym wyjeżdżaliśmy na wakacje, dlatego musieliśmy prowadzić interesy z parku narodowego o słabej jakości usług komórkowych. Próba złożenia pośpiechu w teście radonu, gdy nie słyszysz osoby po drugiej stronie, nie wpływa na ciśnienie krwi ”.
W normalnych warunkach rynkowych Twoja oferta powinna zawierać nieprzewidziany przypadek, umożliwiający przeprowadzenie inspekcji domu w ciągu około tygodnia od zaakceptowanej oferty. Pozwala to wycofać się z zakupu lub renegocjować cenę, jeśli inspekcja domu ujawni wcześniej nieznane problemy.
„Inspektor domu zbada stan konstrukcyjny i mechaniczny domu” - mówi Jorge Colon, kierownik programu w Mentorzy Homebuying, program organizacji non-profit Allston-Brighton Development Corp. w Bostonie.
Nie są wszechwiedzący, ale inspektor domowy może ogólnie ostrzec cię o oczywistych problemach lub potencjale miejsca problemów, które mogą wymagać dokładniejszego spojrzenia od specjalisty, takiego jak inspektor szkodników lub pracownik budowlany inżynier. Inspekcja średnio około 300 do 500 USDi powinien trwać kilka godzin. Jeśli możesz, dobrym pomysłem jest skontaktowanie się z inspektorem w celu uzyskania informacji o domu.
„Inspektor domu powie na przykład, czy w najbliższej przyszłości konieczna będzie wymiana systemu ogrzewania lub dachu, które mogą być kosztownymi naprawami”, mówi Colon. Jeśli uwzględniłeś przypadek inspekcji, możesz skorzystać z raportu inspektora, aby zdecydować, czy renegocjować, a nawet wycofać się z transakcji bez utraty depozytu. „Jednak inspektor domu nie może ci powiedzieć, czy powinieneś kupić dom, czy nie” - dodaje Colon. „To zależy od kupującego”.
Na gorącym rynku kupujący po raz pierwszy mogą mieć problemy z nadążeniem za kupującymi gotówkę i mogą odczuwać presję, by porzucić oferty z oferty - na przykład na wypadek inspekcji w domu. „Myślę, że musisz być prawdziwym kowbojem, mam na myśli to” - powiedział mi Alexander. „Ale z drugiej strony, jeśli chcesz brać udział, sprzedawcy zazwyczaj nie chcą zaakceptować oferty z możliwością kontroli, jeśli w grę wchodzi wiele ofert”.
Jednym ze sposobów, w jakie Alexander sugeruje obejście tego na konkurencyjnych rynkach, jest ściśnięcie inspekcji domu między otwartym domem i kiedy wszystkie oferty są należne, zwykle kilka dni później. „Drugim jest powrót do domu po raz drugi przed terminem oferty, tym razem z kompetentnym wykonawcą lub koleżanka z branży, która może dostosować ogrzewanie, instalacje elektryczne, hydrauliczne, główne systemy domu ” powiedziany.
Dwukropek przestrzega przed rezygnacją z kontroli, chyba że masz środki na pokrycie wszelkich nieoczekiwanych napraw. „Pisząc ofertę, upewnij się, że zawarte w niej warunki są dla Ciebie realistyczne” - powiedział. „Nie pozwól, aby konkurencyjność rynku zmusiła Cię do podejmowania emocjonalnych decyzji”.
Po sprawdzeniu domu i po jakichkolwiek renegocjacjach obie strony są gotowe do kontynuacji, czas podpisać ostateczną umowę, często nazywaną umowa kupna i sprzedaży (P&S). Sprecyzuje to ostateczną cenę zakupu, datę zamknięcia i inne szczegóły prawne dotyczące sprzedaży. Może obejmować dodatkowe nieprzewidziane wydatki, które chronią Ciebie lub sprzedającego: na przykład spłata kredytu hipotecznego umożliwi wycofanie się, jeśli nie będziesz w stanie uzyskać finansowania.
Po podpisaniu P&S nadszedł czas, aby sfinalizować finansowanie. Prześlesz ostateczny wniosek o kredyt hipoteczny - odświeżenie twojego wcześniejszego wniosku, z nowymi odcinkami wypłaty i wyciągami bankowymi - w celu bardziej rygorystycznego gwarantowania emisji. W tym okresie utrzymuj blokadę kredytu, ponieważ nie chcesz, aby nagłe wyłudzenie karty kredytowej obniżyło zdolność kredytową i zepsuło wniosek o kredyt hipoteczny.
Mniej więcej w tym czasie pożyczkodawca zazwyczaj zatrudnia rzeczoznawcę, aby oszacować wartość nieruchomości. To będzie kosztować około 300 do 400 USD, ale może to zostać uwzględnione w kosztach zamknięcia. Jeśli licytujesz ponad cenę wywoławczą, może to być nieco denerwujące, ponieważ potrzebujesz wyceny, aby przyjść blisko lub powyżej uzgodnionej ceny zakupu - pożyczkodawca nie pożyczy ci więcej pieniędzy niż to miejsce wartość.
Teraz, gdy pracujesz nad ostatecznymi danymi liczbowymi, często jest to punkt, w którym kupujący zdecydują się zablokować oprocentowanie przez 30 lub 45 dni - wystarczająco długo, aby utrzymać wszystkie liczby w miejscu przez zamknięcie data. (Możesz jednak zablokować stopy procentowe na dowolnym etapie tego procesu - specjalista ds. Pożyczek może udzielić Ci porady w tym zakresie.) Twój pożyczkodawca powinien teraz możesz też dokładnie oszacować koszty zamknięcia i wszelkie podatki od ubezpieczenia lub nieruchomości, które będziesz musiał zapłacić z góry (na następny rok) w zamknięcie.
Mówiąc o ubezpieczeniu domów, musisz je zdobyć, zanim będziesz mógł zamknąć dom - bank nie zamierza przekazać setek tysięcy dolarów bez potwierdzenia, że jego inwestycja jest ubezpieczona. Twój pośrednik może polecić lokalnego agenta ubezpieczeniowego lub jeśli nie jesteś zadowolony z ubezpieczenia samochodu, możesz poprosić go o powiązanie polis auto i domów z rabatem. W razie wątpliwości poszukaj niezależnego agenta, który może rozejrzeć się za najlepszymi stawkami i zasięgiem w Twoim imieniu.
Tuż przed zamknięciem będziesz miał okazję przeprowadzić ostatnie przejście do domu, aby upewnić się, że jest pusty, czysty i mniej lub bardziej nietknięty - ten sam dom, który zgodziłeś się kupić. Napięcia mogą być w tym momencie wysokie, ale żadna ze stron nie chce, aby umowa się teraz skończyła, więc miejmy nadzieję, że uda się wypracować wszelkie szczegóły. (Nasz sprzedawca próbował zostawić za sobą ogromny, brzydki mebel - nie mieliśmy go).
Procedury zamknięcia są różne, ale generalnie spotkasz się ze sprzedawcą, pośrednikami w handlu nieruchomościami i prawnikami, aby podpisać umowę - i dodaj swojego Johna Hancocka do około stu innych form prawnych. Twój agent lub prawnik może wyjaśnić wszystko, czego nie rozumiesz - zadawanie pytań jest w porządku. W końcu to całkiem spora sprawa.
