Rynek hipoteczny Ostatnio wypożyczone drzewo najlepsze miasta dla kupujących po raz pierwszy w domu, a wyniki są, no cóż… powiedzmy, że to świetna wiadomość, jeśli chcesz mieszkać w Little Rock, Ark., które Lending Tree uznało za najbardziej gościnne miasto w USA do domu po raz pierwszy kupujący.
Birmingham, Ala., Grand Rapids, Mich., Youngstown, Ohio, i Winston, N.C. dopełniły pierwszą piątkę. I podczas gdy dwa najlepiej oceniane miasta znajdowały się na południu, 12 z 15 najlepszych znajdowało się w Pasie Rdzy stany Ohio, Michigan, Indiana i Pensylwania, w tym Indianapolis (nr 7) i Pittsburgh (Nr 9). Tymczasem najtrudniejszymi miastami dla kupujących po raz pierwszy były Denver, Nowy Jork i San Francisco.
Aby dojść do tych wniosków, Lending Tree sklasyfikowało 100 największych amerykańskich miast według sześciu kryteriów, z których kilka to które koncentrowały się na zaliczkach - ponieważ jest to duża przeszkoda, gdy kupujący po raz pierwszy często zmagają się z. Oto ich sześć kategorii (i dlaczego uważam, że kilka z nich można bezpiecznie zignorować):
Średnia zaliczka: Oszczędzanie na zaliczkę jest jedną z największych przeszkód w zakupie pierwszego domu. Nie jest to łatwe, ale przynajmniej łatwiej jest wymyślić gotówkę w wysokości 20 000 USD niż, powiedzmy, 60 000 USD.
Mniejsza średnia zaliczka może wskazywać, że ceny mieszkań w okolicy są po prostu naprawdę niskie, lub że sprzedawcy i pożyczkodawcy są bardziej zadowoleni z hipotek o niskiej zaliczce. Każdy z nich pomógłby nabywcy domu po raz pierwszy w potrzebie oszczędności. Najniższa średnia zaliczka wyniosła 19 809 USD w McAllen w Teksasie.
Udział nabywców korzystających z finansowania FHA: Kredyty hipoteczne wspierane przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa oferują zaliczki już od 3% i nieco większą elastyczność dzięki stosunkom zadłużenia do dochodu i ocen kredytowych. Nie jestem jednak pewien, jak ważne jest to, oprócz wszystkich innych środków zaliczkowych.
Ponadto niektóre stany i miasta oferują własne programy dla kupujących po raz pierwszy które są jeszcze bardziej hojne niż pożyczki FHA, a wskaźnik ten wydaje się lekceważyć, a nawet karać te miejsca. Prawie połowa (49%) kupujących w Grand Rapids skorzystała z pożyczki FHA, najwięcej w kraju.
Średni procent zaliczki: To kolejna dobra miara, która dotyczy problemu zaliczki z nieco innej perspektywy. Na konkurencyjnych rynkach inwestorzy mogą wyprzeć kupujących po raz pierwszy, oferując oferty gotówkowe - tj. 100% zaliczki - szybko zbierając domy bez konieczności oczekiwania na sfinansowanie nieprzewidzianych wydatków.
Podczas gdy średni wskaźnik zaliczek nagradza rynki o niskich cenach, ten pozwala zmierzyć, czy rynek o wyższych cenach jest w ogóle dostępny dla początkujących. Najniższy średni odsetek zaliczek miał miejsce w El Paso w Teksasie i wynosił 10% ceny sprzedaży.
Procent nabywców z kredytem subprime (poniżej 680): Ponieważ kupujący domy po raz pierwszy mają zazwyczaj gorsze kredyty niż obecni właściciele domów, Lending Tree twierdzi, że tak zmagają się z mniejszą konkurencją (i dlatego łatwiej kupują) w społecznościach bez dobrego kredytu kupujący.
Ale nie rozumiem, jak to naprawdę pomaga. Jeśli cokolwiek, w oparciu o kryzys mieszkaniowy w latach 2007-08, rynek z wyższym udziałem kredytów hipotecznych subprime brzmi jak trwająca implozja, z której chciałbyś się ominąć, prawda? Grand Rapids był tutaj numerem 1, a pełne 59% kupujących miało wyniki kredytowe subprime. Toledo i Akron w Ohio nie byli daleko w tyle.
Indeks możliwości mieszkaniowych: Mierzy to udział sprzedanych domów, które byłyby uważane za niedrogie dla rodziny zarabiającej medianę dochodu w regionie - co oznacza, że spłata kredytu hipotecznego nie przekroczy 30% dochodu gospodarstwa domowego.
Jest to dobra miara, na którą należy zwrócić uwagę, ponieważ dochody i koszty utrzymania różnią się tak dramatycznie w całym kraju. Youngstown, Ohio, przewodził narodowi w tej kategorii, z 90,1% domów uznanych za niedrogie ze względu na średni dochód.
Średnia zaliczka FHA vs. średnia zaliczka: Różnica w dolarach między 3% zaliczką na pożyczkę FHA a 20% zaliczką na tradycyjną hipotekę jest mniejsza dramatyczny w obszarach, w których przeciętny dom kosztuje 100 000 USD (różnica 17 000 USD) niż tam, gdzie kosztuje 500 000 USD (różnica $85,000). To próbuje uchwycić wartość tego rabatu FHA.
Grand Rapids był na pierwszym miejscu, ale nie jestem pewien, czy ta metryka jest szczególnie przydatna: San Jose, Kalifornia, gdzie średnia zaliczka był ogromnie 156.650 $, zajmując 6. miejsce w tej kategorii - co pomogło mu zająć dziwnie wysokie miejsce w ogólnych rankingach, mimo że jest raczej piekielny koszmar rynku mieszkaniowego dla większości kupujących po raz pierwszy.
Chociaż tego rodzaju rankingi nigdy nie są idealne, a ja nie spieszy mi się z przeprowadzką do Little Rock, musisz przyznać, że łatwiej byłoby kupić tam swój pierwszy dom niż w San Francisco.